Situación de pedir una hipoteca ahora mismo

La chica de la hipoteca termina su periplo por diferentes entidades financieras. en total ha visitado 13 sucursales de diferentes entidades: bancos y cajas; madrileñas, catalanas y vascas; grandes y pequeñas; nacionales y extranjeras... todas han sido examinadas. se podían haber visto más, pero pensamos que ya teníamos una muestra lo suficientemente amplia como para dibujar un panorama de lo que está ocurriendo con las hipotecas en españa

la de hipoteca banco santander, la de hipoteca la caja de canarias, la hipoteca de bbva, la hipoteca deutsche bank, la hipoteca de banco pastor, la hipoteca de caja madrid, la hipoteca de banesto, la hipoteca de la caixa, la hipoteca de bbk, la hipoteca de bankinter, la hipoteca de barclays, la hipoteca de caja murcia y la hipoteca de caixa manlleu. todas tienen sus condiciones y todas son diferentes

las conclusiones de la chica de la hipoteca, que buscaba un crédito para compra su piso en móstoles de 216.000 euros con su pareja y cuyos ingresos conjuntos eran 3.000 euros, son:

1) las entidades financieras son claramente reticentes a conceder hipotecas

la forma de atender ya sería excusa para poder afirmar esto, pero al ser algo subjetiva, preferimos recordar expresiones como: “si no eres cliente, no os podemos dar la hipoteca”, o “con la restricción crediticia es muy difícil, por no decir imposible, que os concedan una hipoteca”

2) las hipotecas son cada vez más caras

pese a que el euribor ha bajado claramente (del 5,5% a la zona de 2,25), los bancos están encareciendo las hipotecas mediante los diferenciales. no es extraño encontrarse hipotecas con euribor más un punto de diferencial o incluso con diferenciales superiores a los 150 puntos básicos, algo que hace un par de años habría sido inaudito

3) si quieres un crédito te tienes que casar con el banco

una hipoteca de 180.000 euros a 25 años con un euribor medio del 3% y un diferencial de 75 puntos básicos le deja al banco un beneficio bruto de unos 20.000 euros al final de la vida del préstamo si lo pago rigurosamente. sin embargo, eso no es sufiente. las entidades exigen cada vez más vinculación con ellos, hasta tal punto que en algún banco nos han pedido que contratemos hasta 9 productos asociados a la hipoteca

4) la publicidad sobre hipotecas es escasa

es otro de los motivos que concluyen que los bancos huyen de dar ahora hipotecas como de la peste. apenas hay publicidad sobre este producto en escaparates ni en el interior de las sucursales

5) se buscan clientes vip

los jóvenes son sólo bien vistos por las entidades que tienen hipotecas destinadas a ellos o financiadas por algún organismo público que les ayude. los trabajos precarios, los despidos y los bajos sueldos convierten a una pareja de jóvenes mileuristas (o algo más) en posible foco de morosidad. como siempre, aunque ahora más si cabe, se prefiere dar hipotecas a colectivos que a priori tienen mejores perspectivas de futuro

6) las hipotecas por el 100% son casi una reliquia

no hablemos ya de las que a finales de la burbuja financiaban hasta el 120% de la vivienda. ahora, en muchas no quieren oir hablar de más del 80% del valor de tasación y en las pocas que te permiten endeudarte por más, te exigen avalistas

7) hay claúsulas ocultas muy peligrosas

la famosa ya claúsula de interés suelo o tipo mínimo (aquella que aunque el euribor baje de determinado nivel no te permite beneficiarte del mismo) están en el mercado y son tremendamente peligrosas, ya que por su inusualidad, el cliente corre el riesgo de no darse cuenta de que la firmas también suelen tener tipo techo, pero no es tan probable de que se aplique, como un tipo mínimo del 4,5% como nos hemos llegado a encontrar

8) las tasadoras tienen órdenes de valorar a la baja

eso es una realidad contada por no pocos empleados de banca. sea porque no tienen referencias a las que acudir por la caída de las ventas o porque así reducen los riesgos de la entidad para la que trabajan, pero la realidad es que valoraciones suelen estar por debajo de los precios de anuncio. lejos quedan ya los tiempos en los que desde las sucursales se llamaba al tasador para darle indicaciones al alza de por donde debían ir la tasación para que la operación cuadrase en el departamento de riesgos

en resumen, que te den una hipoteca hoy en día es harto dificil, pero es que además no existe la hipoteca buena, bonita y barata. para conseguir simplemente una hipoteca con buenas condiciones hay que patearse muchas entidades y tener no sólo ahorros, sino una ficha financiera casi impoluta, es decir, ser un privilegiado (tener buenos sueldos, buenos contratos, buenos ahorros y trabajar en buenas empresas). el problema es que los privilegiados no necesitan tanto la financiación como mi chico y yo, que pese a que la vivienda está bajando, tendremos que seguir apretándonos mucho el cinturón si queremos comprar una casa, siempre con permiso del banco

pd: ya puedo rezar para no discutir con mi chico, porque si encima una quiere aventurarse a comprar la casa en solitario, ya si que apaga y vámonos a casa de los padres otra vez

Ver la tabla y condiciones de cada entidad aquí se distorsiona al pegarla:

Fuente: diario de una pareja en busca de una hipoteca: conclusiones ? idealista news

Explicación sobre Hipotecas Multidivisa

He aqui 2 videos muy didácticos de la explicación de las hipotecas multidivisa y su riesgo.

Hipotecas Multidivisa (1ª parte):



Hipotecas multidivisa (2ª parte):



Fuente: ClasesdeBolsa

Dejar de pagar la hipoteca

Intentaré explicar que es exactamente lo que ocurre, visto desde un Juzgado, cuando se deja de pagar la hipoteca, e intentaré hacerlo usando lo mínimo posible el lenguaje jurídico para facilitar la comprensión a las personas que no están familiarizadas con el mundo del derecho. Las carencias que provocará esa renuncia espero queden subsanadas con tres artículos de la LEC que copio y pego al final del mensaje, concretamente los articulos 579, 670 y 671 que, a mi entender, son los que más luz arrojan.

CUESTIONES PREVIAS:
* El Banco (o quien presta el dinero), es el acreedor
* Quien recibe el préstamo, es el deudor
* Quien ofrece un inmueble de su propiedad como garantia de la devolución del préstamo, es el Hipotecante (puede ser alguien que no ha recibido ningún préstamo y actua com avalista).
* El hipotecado, es el inmueble (no se hipotecan las personas, se hipotecan los inmuebles).

* En la Ejecución Hipotecaria , en la propia escritura de constitución de Hipoteca viene fijado un valor para el caso de que haya que subastar el inmueble, ese valor no es otro que el de tasación, es decir la misma tasación que encargó el Banco para conceder el préstamo hipotecario.

* Hipotecar un piso es ponerlo como garantía del pago de una deuda. El banco nos presta un dinero y nosotros tenemos que devolverlo en la forma convenida, si incumplimos nuestra obligación el banco irá contra nuestros bienes presentes y futuros, pero cuando la cantidad prestada es importante el banco quiere tener la seguridad de que encontrará bienes para cobrar su crédito y nos obliga a hipotecar a su favor un bien que, teóricamente, cubrirá la deuda.

* Podemos pues pedir un préstamo para montar un negocio y que el banco nos ponga como condición hipotecar a su favor un piso que ya tenemos pagado. También una empresa puede pedir un crédito e hipotecar como garantía de devolución unos terrenos, un barco, etc…

Una de las operaciones más habituales es cuando una persona pide un préstamo para comprar un piso y seguidamente hipoteca el piso que acaba de comprar como garantía de la devolución del préstamo. Esa persona pasa a ser HIPOTECANTE DEUDOR. Hipotecante, porque hipoteca su piso. Deudor, porque es quien recibió el préstamo y tiene la obligación de devolverlo. Si subastado el piso el importe obtenido no cubre la cantidad reclamada, el hipotecante deudor responde, con sus bienes presentes y futuros, de la cantidad que falte (artículo 579 de la LEC).
Puede ocurrir, y de hecho ocurre, que la persona que pide el préstamo no tenga ningún bien que ofrecer en hipoteca. En ese caso un tercero, por ejemplo sus padres, pueden avalar al hijo hipotecando su casa, la cual responderá de la deuda si el hijo deja de pagar. En este caso, los padres, son HIPOTECANTES NO DEUDORES: Son Hipotecantes porque han hipotecado su vivienda como garantía de devolución del préstamo. Pero no son deudores porque no han recibido nada, por consiguiente si subastado el piso lo obtenido no cubre la deuda el banco no puede reclamarles nada más, porque ellos no deben nada.

* Existen también hipotecas donde la responsabilidad del deudor está limitada al bien hipotecado, pero son muy pocas porque los bancos son muy reacios a concederlas.


PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Cuando el Banco pone una demanda de Ejecución Hipotecaria el Juzgado requiere a los deudores, y también a los avaladores (hipotecantes no deudores) si los hay, para que paguen la cantidad reclamada.
La cantidad reclamada suele ser el importe total del préstamo pendiente de pago, más los intereses que se generen hasta el pago del principal y las costas -que son los honorarios del abogado y procurador que usa el banco para la reclamación judicial y que suben una burrada-.
La ley permite, por una sola vez, zanjar la reclamación pagando unicamente las cuotas vencidas y no satisfechas, más los intereses de demora, más las costas, siempre y cuando el inmueble sea la vivienda familiar del deudor(esto se llama en lenguaje juridico enervar la acción). Obviamente luego tendremos que seguir pagando el resto de las mensualidades y, si volvemos a retrasarnos en el pago, ya no podremos usar esta opción.
Si transcurridos 30 dias, desde el Requerimiento de pago, no abonamos la cantidad reclamada el juzgado saca el piso a subasta, y el valor por el que sale a subasta será el que figura en la propia escritura de hipoteca, es decir el valor de tasación.

SUBASTA

La subasta es un acto público al que puede acudir todo el mundo, los asistentes van haciendo sus posturas y el que más ofrezca es el que se queda el piso. Es un acto transparente en el que se trata de obtener el mayor precio posible por el bien subastado.
Pero en la practica el precio obtenido es escandalosamente bajo, y lo es por los siguientes motivos, entre otros:
- Concurrir a una subasta judicial es un laberinto para los no familiarizados con ese mundo, porque si el piso subastado tiene cargas anteriores las mismas subsisten y tienes que saber leer la certificación de cargas que expide el Registro de la Propiedad para conocer cuanto estás dispuesto a pagar por el piso.
- Tienes que pujar por el piso sin haberlo visto antes.
- Para participar en la subasta tienes que depositar previamente el 30% del valor de tasación, que suele ser una cantidad considerable.
- Además, si te adjudicas la vivienda tienes que conseguir el resto del dinero en un plazo no superior a 20 dias, so pena de perder el 30% que habias consignado
En fin, la realidad es que la gente normal no va a las subastas, allí solo aparece el Banco y los subasteros. El banco quiere cobrar su deuda y nunca va a ofrecer más de lo que se le debe. De hecho, si puede, ofrece menos y si nadie puja va a quedarse el piso por el 50% de su valor de Tasación.
Los subasteros unicamente ofrecerán un euro más de lo que esté dispuesto a ofrecer el Banco, siempre y cuando el piso lo valga.

Resumiendo, lo mejor que te puede pasar es que el banco se quede tu piso por lo que se le deba por todos los conceptos. En la practica los bancos se están adjudicando muchos pisos por el 50% de su valor de tasación porque a los subasteros no les sale a cuenta ofrecer más, dado los altisimos valores de tasación que se han fijado en estos años.

Pero, ¿Qué ocurre si el banco se adjudica tu piso por el 50% del valor de Tasación?
Pues ocurre que tu sigues debiendole el resto, más los intereses, más las costas.
Te has quedado sin piso, pero el banco seguirá persiguiendote el resto de tu vida para cobrar lo que falta. Si trabajas te embargaran el salario, si tienes saldo en una cuenta corriente te lo morderán, si Hacienda tiene que devolverte dinero no llegarás a verlo, cuidadin con poner un coche a tu nombre y desde luego olvidaté de comprarte otro piso, si pones los bienes a nombre de tu esposa procura tenerla bien satisfecha, en definitiva te deberás convertir en un Insolvente profesional el resto de tu vida.
Que a nadie se le olvide que, desde que dejas de pagar hasta que el banco cobra, la deuda va generando intereses, pero ojo no los intereses pactados sinó los moratorios (si alguien tiene una hipoteca a mano que se la mire y descubrirá que los intereses moratorios pueden ser perfectamente el triple que los ordinarios o más, el 15%, el 21%... esto varía según los bancos, yo los he visto del 29%.

Las costas, pueden ser perfectamente 20.000 euros.

CONCLUSIÓN

Solo hay dos salidas razonables si no podeis hacer frente a la hipoteca:
1- Poned el piso a un precio que se pueda vender, aunque sea inferior a la deuda, y asumid con resignación seguir pagando una pequeña cuota, durante digamos 30 años, a cambio de nada.
2- Constituios en insolventes profesionales el resto de vuestras vidas.



LEGISLACIÓN
Artículo 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados.
Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.
Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.
1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el tribunal, mediante auto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.
3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.
5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12 del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario Judicial expedirá inmediatamente testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
Artículo 671. Subasta sin ningún postor.
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Fuente: asebuche

Ejecuciones hipotecarias

El artículo que comentamos a continuación es una de esas escasas joyas que a veces encontramos en publicaciones de prestigio. Probablemente sea uno de los mejores artículos que se han escrito en los últimos años sobre los efectos de la burbuja inmobiliaria en la economía real. “Searching for Plan B”, que traducimos íntegramente, ha salido publicado en la edición impresa de “The Economist March 1st 2008”. Merece sin duda el tiempo dedicado a ello. El artículo básicamente relaciona la caída del precio de la vivienda con la amenaza de recesión que se cierne sobre Estados Unidos y otros países occidentales como el Reino Unido y España. El interés del artículo estriba en que explica muchas cosas. Explica por ejemplo, sin nombrarlo, por qué Zapatero cambió su mensaje al llegar a la Moncloa. Hasta 2004 su objetivo era la reducción de los precios de la vivienda, pero en 2004 cambió su mensaje por el del “aterrizaje suave”. Sin duda este artículo hubiese sido inestimable a Rajoy y a Pizarro en sus debates; ya que habrían aprendido a ir más allá de los datos superficiales. El artículo nos enseña lo que ocurre cuando el dinero “se crea” en vez de ganarse, y cómo las “bolsas especulativas” de un dinero que realmente nunca existió amenazan la economía de los países cuando se desinflan. Bueno, sin más dilación comenzamos, incluyendo entre paréntesis los comentarios.
Con sus casas de fachada de ladrillo y sus farolas pasadas de moda, Faulkner´s Landing en Ashburn es uno de los cientos de nuevos desarrollos que brotaron diseminados por el noreste de Virginia durante el boom de la vivienda de Norteamérica. Hace menos de tres años, estas casas se vendieron originariamente por aproximadamente 550.000$, pero su valor es ahora un 40 % de su coste inicial. Las ejecuciones hipotecarias están aumentando. Para los propietarios que pusieron poco o ningún dinero, señala Danilo Bogdanovic, un agente de la propiedad local, no tiene ningún sentido pagar una hipoteca mucho mayor que el valor de la casa. (Este es el verdadero problema del crecimiento especulativo de los precios, argumento tantas veces defendido pero pocas veces demostrado. El país había creado una riqueza aparente no productiva que en poco tiempo se ha demostrado era una quimera).

Cuando los precios en América caen, crecen los miedos de que más gente envíe las llaves a su prestamista y se aleje corriendo. Esta práctica, ya común entre compradores especulativos, tiene ya un nombre, “jingle mail”. El fenómeno tiene ya tal magnitud, que incluso se ha creado un sitio web, youwalkway, que enseña, previo pago, como hacerlo. Las leyes de reposesión de propiedades difieren entre estados. Pero gracias a los altos costes legales, las firmas de hipotecas no han perseguido históricamente a los prestatarios ni siquiera cuando la ley lo permite.
Es fácil pintar un sombrío escenario. Las reposesiones están aumentando, hasta un 90 % en el último año de acuerdo con RealtyTrac, empresa que vende estadísticas y presta servicios sobre ejecuciones hipotecarias. De acuerdo con el índice Case-Shiller de S&P, el precio de la vivienda cayó un promedio del 9 % en Estados Unidos durante el año 2007, y la velocidad de las caídas se está acelerando. Mark Zandi de Moody´s Economy.com reconoce que aproximadamente 8,8 millones de propietarios de viviendas, 17 % del total, tienen ahora préstamos hipotecarios por valores superiores al precio de su vivienda. Si los precios caen otro 10 % este año, como Mr Zandi espera, casi 14 millones de viviendas valdrán menos que los préstamos que avalan.

Dado que la hipoteca típica tiene un valor aproximado de 225.000 dólares, el montante total afectado es aproximadamente 3.000.000 de millones de dólares (utilizamos la cifra completa para que quede claro que no hay errores de traducción del billion). Ya que el coste de la ejecución hipotecaria puede comerse hasta el 25 % o más del valor de un préstamo, las pérdidas serán enormes si una fracción importante de prestatarios practica el “walk away” (salir corriendo). Nouriel Roubini, uno de los gurüs más pesimistas de Wall Street, está preocupado por el tsunami de jingle-mail que tenemos a la vista, y que puede generar entre 1 y 2 millones de millones de dólares, creando una crisis bancaria sistémica sin precedentes.

La experiencia de estallidos de burbujas inmobiliarias regionales sugiere que la mayoría de la gente con capital en negativo no dejan sus casas de una forma tan sencilla. Pero una gran parte de la situación actual no tiene precedentes en la historia – particularmente el alto ratio del préstamo-valor inicial. El 27 de Febrero, Fannie Mae, el gigante de las hipotecas apoyado por el gobierno, anunció grandes pérdidas inesperadas que ascendían a 3500 billones de dólares en el cuarto trimestre de 2007 debido al incremento de las ejecuciones hipotecarias.
Hasta hace poco tiempo, el principal miedo de Washington provenía era que las ejecuciones hipotecarias subirían, como consecuencia de los bajos tipos de interés de partida en la mayoría de los créditos concedidos, en aproximadamente 2 millones de hipotecas subprime de interés variable. En diciembre de 2007, con ruido de bombo y platillo, la administración Bush lisonjeó a la industria de préstamos hipotecarios prometiendo la congelación temporal de ciertos tipos de préstamos. Desde entonces, este esfuerzo se ha demostrado es insuficiente. Pero gracias a los recortes de tipos de la Reserva Federal, el incremento en las cuotas hipotecarias está siendo menos problemático. Un análisis sugiere que los incrementos en las cuotas actuales son solamente un 10-15 % respecto a las cuotas que se pagaban antes de empezar a subir los tipos. Ello mejora la situación de hace seis meses cuando las cuotas se habían incrementado en un 25-30 %.

Pero incluso aunque el dolor ha decrecido en aquellos que pagan las hipotecas, los analistas están comprendiendo que el incremento de los tipos de interés no es la causa principal de las ejecuciones hipotecarias. Un estudio influyente realizado por el Banco de la Reserva Federal de Boston apunta a la caída del precio de la vivienda, y el capital propio negativo resultante, como los dos factores de mayor influencia en el disparo de las ejecuciones hipotecarias. Conseguir frenar las ejecuciones hipotecarias, señala Paul Willen, autor del estudio, dependerá de la reducción del tamaño de las hipotecas respecto al valor de las casas.

Una idea bajo consideración en el Congreso es ajustar la ley de quiebra personal de manera que los jueces puedan disminuir una hipoteca al valor de mercado de una casa. Bajo la ley actual, los jueces no pueden reducir la deuda de la vivienda habitual, aunque pueden hacerlo para las segundas residencias y las propiedades de inversión. Los proponentes del cambio de la legislación reconocen que unas 600.000 personas pueden eludir la ejecución hipotecaria si cambia la normativa.
Las entidades financieras se oponen vehementemente. Y muchos economistas están preocupados porque si se permite disminuir la deuda empeoraría la sequía de créditos en el mercado hipotecario norteamericano. Chris Mayer del Columbia business School señala que se han secado alrededor de 750.000 millones en préstamos hipotecarios como consecuencia de la securización de los préstamos subprime y jumbo. Cambiar la normativa de quiebras personales, argumenta, hará que el asunto empeore por la elevación de los costes y la reducción de la disponibilidad de créditos hipotecarios. Varios estudios han demostrado que cuando la ley se hace amiga del prestatario los créditos se restringen aún más. Sin embargo, en una nueva publicación de Adam Levitin de la Georgetown University Law School y Joshua Goodman de Columbia University se encontraron escasas diferencias en los tipos de interés entre préstamos que pueden someterse a la disminución de la deuda ante una quiebra y los que no pueden.
Como no podría ser de otra forma, los banqueros están presionando para tratar de imponer sus teorías. Una de ellas pretende que el gobierno frene la espiral de ejecuciones hipotecarias (y limite las pérdidas) comprando y refinanciando todo el segmento de hipotecas afectado. Otra idea, defendida especialmente por Chris Dodd, el presidente del comité bancario del senado, es recrear una versión moderna de la Home Owners´ Loan corporation, una institución de la era de la gran depresión que refinanció hipotecas a mediados de los años 30, cuando casi la mitad de todos los precios de vivienda fallaron. Otras propuestas tienen una meta similar. Una institución del gobierno, tal como la Federal Housing Administration (FHA), compraría hipotecas con descuento y las refinanciaría en un nuevo préstamo con la garantía del gobierno. El riesgo del crécito para las hipotecas refinanciadas cambiaría al tío Sam.
¿Hasta qué punto estas medidas serían una inyección de liquidez? Todo dependería del descuento con el que se comprasen las hipotecas y el subsiguiente rendimiento. La mayoría de las propuestas sugieren usar precios de mercado; Mr Zandi desea que el gobierno compre las hipotecas mediante subasta. Algunos planes son ambiciosos: Alan Blinder de Princeton University prevé una institución que asuma entre 1 y 2 millones de préstamos, por un valor entre 200.000 millones y 400.000 millones. Otros esquemas son más estrechos. Los congresistas demócratas hablan de una capitalización inicial de 20.000 millones.

Otra idea complementaria, informada por la Office of Thrift Supervision (OTS), es dar a los prestamistas una participación en la parte superior si la propiedad se aprecia. Bajo este esquema, el FHA aseguraría una nueva hipoteca al valor actual de la vivienda. El prestamista existente se encontraría con un capital negativo por la diferencia entre este préstamo y el original, que puede ser ejercido si la casa se acaba vendiendo a un precio superior. Algunos proponentes de la reforma de la ley de quiebras desean fijar provisiones similares para el descenso de la deuda, pero los detalles de esta apreciación compartida son delicados. Si los propietarios tienen pocas esperanzas de recuperar el capital de su casa, el incentivo a fallar en los pagos se mantiene.

En conclusión, todos los planes están cargados de problemas. La reforma de la ley de quiebras ayudará a algunos de los prestatarios de hoy a la vez que lesiona a los prestatarios del mañana. La refinanciación del gobierno pone en riesgo el dinero de los contribuyentes. Por el momento, la administración Bush se oponen a todos los cambios y espera modificaciones voluntarias. La opinión pública está también en contra de cualquier inyección de liquidez. Pero el clima está cambiando en el Congreso. Conforme empeora el mercado inmobiliario, una intervención del gobierno a gran escala es cada vez más probable.

Fuente: TodoProductividad

La Hipoteca. Película de terror. Pronto en sus cines.

“La Hipoteca”. Sátira. Película de Terror en Sabías a lo que venías de Santiago Segura en La Sexta.

Ciudadanos con 'miopía' inmobiliaria

El poeta Dámaso Alonso definía una afección en los ojos que sufría casi desde niño como esa "tierna miopía" que era capaz de "disolver" la realidad. Pues los españoles parece que, a tenor del estudio de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, han contraído esta enfermedad. Si no resulta difícil entender por qué un 15% de los entrevistados (sobre una muestra de 800) desconocen el tipo de interés al que está sujeta su hipoteca o por qué el 81% cree que es obligatorio contratar un seguro de hogar o domiciliar la nómina en la entidad en la que la solicita.

Esta miopía inmobiliaria contrasta con la realidad financiera: un aumento progresivo del endeudamiento familiar. "Dos terceras partes de los entrevistados tienen comprometidos en pagos financieros más del 40% de los ingresos mensuales del hogar familiar.

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