[1] Sin embargo, como ya hemos explicado, consideramos más adecuado utilizar la media entre 1985 y 1999 (19,5), ya que no contiene el sesgo de la burbuja inmobiliaria de los últimos 10 años y que refleja una sobrevaloración del 65%.
IV. Previsiones
La situación actual de burbuja inmobiliaria es insostenible. Como hemos dicho, el inverso del PER nos proporciona la rentabilidad de la inversión en vivienda a través del alquiler; cuanto más elevado sea el PER, menor es la rentabilidad del alquiler y, por tanto, más incentivos existen a enajenar la vivienda e invertir el capital obtenido en otros activos más rentables.
Si durante los últimos años los inversores han estado dispuestos a soportar rentabilidades del alquiler tan reducidas, ello se ha debido a la permanente escalada de los precios de la vivienda, que generaba unas fuertes plusvalías latentes. De hecho, podemos expresar la rentabilidad total de la inversión en vivienda como la suma de su incremento anual de precios y de la rentabilidad del alquiler (1/PER).
En la siguiente tabla podemos observar como desde 1998 la rentabilidad total de la inversión en vivienda comienza a dispararse. Sin embargo, ya en 2007, la fuerte moderación de los precios de la vivienda ha disminuido sustancialmente la rentabilidad total.
| Año | Revalorización vivienda | Rentabilidad alquiler | Rentabilidad total |
| 1986 | 27% | 6,66% | 33,35% |
| 1987 | 30% | 5,41% | 34,95% |
| 1988 | 27% | 4,52% | 32,00% |
| 1989 | 26% | 3,92% | 29,73% |
| 1990 | 9% | 3,91% | 12,65% |
| 1991 | 0% | 4,27% | 4,05% |
| 1992 | -1% | 4,69% | 3,40% |
| 1993 | 0% | 5,13% | 4,91% |
| 1994 | 4% | 5,20% | 9,24% |
| 1995 | 4% | 5,29% | 8,96% |
| 1996 | 1% | 5,76% | 7,08% |
| 1997 | 3% | 5,76% | 9,16% |
| 1998 | 5% | 5,75% | 10,87% |
| 1999 | 9% | 5,46% | 14,46% |
| 2000 | 12% | 5,04% | 17,51% |
| 2001 | 9% | 4,83% | 13,67% |
| 2002 | 15% | 4,38% | 19,11% |
| 2003 | 16% | 3,95% | 19,78% |
| 2004 | 18% | 3,47% | 21,86% |
| 2005 | 10% | 3,29% | 13,35% |
| 2006 | 10% | 3,13% | 12,94% |
| 2007 | 5% | 3,11% | 8,24% |
Esto significa que si la revalorización de la vivienda no puede sostener la rentabilidad total, deberá hacerlo la rentabilidad del alquiler o, lo que es idéntico, el PER deberá caer.
En este sentido, parece claro que el PER de la vivienda tendrá que regresar a valores cercanos a 20 (su media histórica), esto es, debe reducirse alrededor de un 38%.
Ya hemos explicado que el PER es un ratio:
Por consiguiente, el PER puede reducirse, o bien a través de caídas en los precios de adquisición de la vivienda, o bien mediante subidas de los alquileres.
Como podemos comprobar en el siguiente gráfico, las mayores subidas en los precios de los alquileres desde mediados de los 80 a mediados de los 90 se han producido, precisamente, durante los períodos en que el PER de la vivienda superaba el PER medio de 19,5.
Las mayores subidas del precio del alquiler se produjeron a partir de 1990, momento en el que el PER alcanzó el máximo de 25,5.
Del mismo modo, las variaciones del precio de la vivienda también han sufrido sus mayores correcciones en los períodos en los que el PER ha estado más elevado.
De hecho, a partir de 1990, momento en el que el PER alcanzó el máximo de 25,5, los precios dejaron de subir hasta 1997 e incluso llegaron a caer el 1,3% en 1992.
Dicho de otro modo, durante la anterior burbuja inmobiliaria (de intensidad mucho menor a la actual) convivieron subidas del alquiler superiores al 8% con reducciones del precio de la vivienda.
De esta manera, el PER regresó a niveles más razonables de 17 entre 1996 y 1998, momento en el que comienza a gestarse la nueva burbuja inmobiliaria merced a las reducciones de tipos de interés.
El motivo ya ha sido explicado con anterioridad: existe una tendencia a sostener la rentabilidad total de la vivienda, ya sea con subidas de precios o con incrementos en la rentabilidad del alquiler. Si los precios dejan de subir, la rentabilidad del alquiler tendrá que tomar el relevo.
Parece claro, por tanto, que la burbuja actual también deberá corregirse, o bien con subidas de alquiler, o bien con caídas del precio de la vivienda, o bien con una combinación de ambas.
En principio, dado que desde 1998 las revalorizaciones de las rentas del alquiler no han superado el 5%, todo haría prever fuertes incrementos para los próximos años.
Sin embargo, aun suponiendo que el precio de la vivienda se congelara durante los próximos años, sería necesario un aumento de los precios de alquiler del 65% para situar el actual PER en niveles de su media histórica.
Es dudoso que las familias españolas puedan hacer frente a un incremento tan sustancial del alquiler, de modo que será difícil que el PER se ajuste únicamente por este lado. El precio de la vivienda tendrá que caer irremediablemente.
En la siguiente tabla se muestran distintas combinaciones de variaciones del precio del alquiler y de los precios de la vivienda que devuelvan el PER a 19,5:
| Variación del precio de la vivienda | Variación del precio del alquiler |
| 5% | 73% |
| 0% | 65% |
| -5% | 57% |
| -10% | 49% |
| -15% | 40% |
| -20% | 32% |
| -25% | 24% |
| -30% | 16% |
| -35% | 7% |
| -40% | 0% |
O, si queremos expresar estos efectos para una vivienda de 80 metros cuadrados que a finales de 2007 tenga un precio medio de 232.400 euros y por la que se pague un alquiler mensual de 601 euros, las posibles combinaciones son las siguientes:
| Precio de la vivienda | Alquiler mensual |
| 244.020 | 1040 |
| 232.400 | 992 |
| 220.780 | 944 |
| 209.160 | 895 |
| 197.540 | 841 |
| 185.920 | 793 |
| 174.300 | 745 |
| 162.680 | 697 |
| 151.060 | 643 |
| 139.440 | 601 |
Por consiguiente, un escenario intermedio daría lugar a una caída del precio de la vivienda en el entorno del 25% para los próximos años. Aunque no suela ser habitual en los casos de burbujas de precios, cabe la posibilidad de que este ajuste se produzca de manera suave, por ejemplo, con caídas de precios de los inmuebles del 8% durante tres años y subidas de los alquileres del 7,5% durante ese mismo período.
Ahora bien, como decimos, los ajustes suaves (por muy beneficiosos que resulten) no suelen ser la norma habitual en los casos de inflación de activos, sobre todo en medio de una crisis financiera como la actual; en el caso de que los tipos de interés de referencia de los mercados hipotecarios se disparen y la tasa de morosidad hipotecaria aumente, los bancos procederán a ejecutar hipotecas en bloque, con lo que la deflación podría ser mucho mayor.
Esto será especialmente cierto si coincide con una caída brusca de la renta disponible de los españoles, consecuencia de eventuales aumentos del paro y restricciones crediticias. En este contexto, las posibilidades de subir los alquileres quedarían seriamente limitadas, por lo que el ajuste sólo podría producirse mediante menores precios de adquisición.
V. Propuestas de política económica
Los ajustes de precios de los bienes y activos, en principio, no deberían implicar mayores consecuencias que ciertas pérdidas económicas para los consumidores e inversores que los adquirieron en el momento inadecuado. En este sentido, no habría de qué preocuparse por el hecho de que el precio de la vivienda pudiera caer un 20% o un 40%.
Sin embargo, la burbuja inmobiliaria actual extiende sus efectos más allá de los directamente implicados (los propietarios de una vivienda) ya que, en su mayor medida, ha sido financiada con cargo al crédito bancario que procede, a su vez, de los ahorros de los depositantes.
Ya hemos denunciado en otros lugares el proceso de arbitraje ilícito de tipos de interés que consiste en fraude para quienes colocaron sus fondos en el mercado monetario (por ejemplo, depósitos a la vista) y luego fueron utilizados ilícitamente por los bancos para invertirlos en los mercados de capitales (crédito hipotecario).
Por este motivo, el derrumbe del precio de la vivienda podría generar efectos perniciosos sobre individuos no directamente implicados en las decisiones de inversión. El valor de los colaterales hipotecarios dejaría los depósitos a merced de que la morosidad no repuntara; en caso contrario, los depositantes serían incapaces de recuperar plenamente sus ahorros.
Ciertamente la transición hacia unos PER de la vivienda más reducidos es complicada sin que se produzcan, como ya hemos indicado, ajustes significativos, o bien en el mercado de alquileres, o bien en el de la compra de inmuebles.
Aun así, sí conviene realizar dos propuestas de reforma para, por un lado, suavizar el presente pinchazo de la burbuja y, por otro, prevenir las futuras.
Primero, es imprescindible reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para otorgar mayor seguridad jurídica al propietario.
Hay que tener presente que toda inversión se guía por dos parámetros: rentabilidad y riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo percibido, mayor será la rentabilidad que exigirá el inversor. En la actualidad, la LAU impone riesgos innecesarios a los arrendatarios (asociados a los plazos mínimos de alquiler y la dificultad para combatir la morosidad y desahuciar a los inquilinos) que, por consiguiente, eleva la rentabilidad mínima que exigen para mantener la inversión.
Dicho de otra manera, las subidas de alquileres que exigirá el propietario para reducir el PER serán mucho mayores si no se reforma la LAU para dotarle de mayor seguridad. Si se garantiza el cobro puntual y la disponibilidad de la vivienda, los propietarios aceptarán subidas menores del alquiler para no enajenar masivamente sus inmuebles (y provocando que el ajuste en el PER se realice mediante reducciones de precios).
La reforma de la LAU tiene como objetivo hacer el ajuste del PER más suave de lo que suele ser habitual en los casos de pinchazos de burbujas de activos, de modo que pueda evitarse un maremagno financiero de mucha mayor entidad.
Segundo, aunque como ya hemos expuesto la subida en los precios de la vivienda guarda una fuerte correlación con las expansiones crediticias de los tipos de interés, no ha sido casual que esas expansiones crediticias se hayan concentrado masivamente en el mercado inmobiliario.
El crédito artificial se ha invertido en un sector que ofrecía enormes oportunidades de revalorización debido a sus fundamentales. Por el lado de la demanda, ha coincidido con la emancipación de la generación baby boom. Y por el lado de la oferta, con una muy perjudicial restricción de la cantidad de suelo urbanizable en España.
Es recomendable que las distintas Administraciones Públicas liberalicen el suelo para no encender la mecha de incrementos de precios que, a su vez, atraiga el nuevo crédito creado por el Banco Central y engendre las famosas “burbujas”.
Por supuesto, tal y como ya hemos defendido en numerosas ocasiones, la otra reforma imprescindible a largo plazo es un cambio de sistema monetario basado en la libertad bancaria de emisión de dinero que no permita a un Banco Cetral monopolístico manipular a su antojo los tipos de interés.
VI. Nota metodológica
Los precios de adquisición de la vivienda para el caso de España y las Comunidades Autónomas se han obtenido de la Sociedad de Tasación, en concreto, del precio nominal del metro cuadrado a diciembre de cada año.
Los precios del alquiler se han calculado a partir de la “Encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España 2006”, realizada por el Observatorio Estatal de Alquiler de Vivienda, dependiente del Ministerio de la Vivienda. En concreto, se ha tomado el “importe medio pagado por el alquiler” para los arrendamientos con menos de un año (salvo en el caso de La Rioja, donde sólo había datos para entre 1 y 2 años), debido a que los contratos a más de un año contienen rigideces en los precios que no expresan adecuadamente el precio actual del nuevo alquiler.
Para obtener el alquiler de los años anteriores y posteriores a 2006, se ha utilizado la media anual de revalorización del precio del alquiler calculada por el INE en sus cálculos del IPC.
El PER de los países occidentales se ha extraído de la página www.globalpropertyguide.com[2], salvo en el caso de EEUU que procede de la CNN[3]. Conviene aclarar que la comparación entre el PER de España y el del resto de países no es del todo exacta, ya que, por un lado, www.globalpropertyguide.com, calcula el PER a partir de los datos de las grandes capitales y, por otro, los datos corresponden en general a mediados de 2007. Aun así, para corregir ese sesgo de medio año, hemos tomado un PER para España de 32, que se corresponde con el de finales de 2006.
[3] http://money.cnn.com/magazines/fortune/price_rent_ratios/
VII. Datos
| Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 1985 | 306 | 26 | 12,7 |
| 1986 | 413 | 28 | 15,0 |
| 1987 | 535 | 29 | 18,5 |
| 1988 | 682 | 31 | 22,1 |
| 1989 | 858 | 34 | 25,5 |
| 1990 | 933 | 36 | 25,6 |
| 1991 | 931 | 40 | 23,4 |
| 1992 | 919 | 43 | 21,3 |
| 1993 | 917 | 47 | 19,5 |
| 1994 | 954 | 50 | 19,2 |
| 1995 | 989 | 52 | 18,9 |
| 1996 | 1.002 | 56 | 17,8 |
| 1997 | 1.036 | 60 | 17,3 |
| 1998 | 1.089 | 63 | 17,4 |
| 1999 | 1.187 | 65 | 18,3 |
| 2000 | 1.335 | 67 | 19,8 |
| 2001 | 1.453 | 70 | 20,7 |
| 2002 | 1.667 | 73 | 22,8 |
| 2003 | 1.931 | 76 | 25,3 |
| 2004 | 2.286 | 79 | 28,8 |
| 2005 | 2.516 | 83 | 30,4 |
| 2006 | 2.763 | 86 | 32,0 |
| 2007 | 2.905 | 90 | 32,2 |
| Andalucía | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 990 | 51 | 19,3 |
| 2002 | 1.183 | 53 | 22,1 |
| 2003 | 1.367 | 56 | 24,6 |
| 2004 | 1.705 | 58 | 29,6 |
| 2005 | 1.916 | 61 | 31,5 |
| 2006 | 2.142 | 64 | 33,6 |
| 2007 | 2.270 | 66 | 34,3 |
|
|
|
|
|
| Aragón | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.217 | 49 | 24,9 |
| 2002 | 1.369 | 51 | 26,7 |
| 2003 | 1.637 | 53 | 30,8 |
| 2004 | 2.016 | 55 | 36,5 |
| 2005 | 2.335 | 58 | 40,5 |
| 2006 | 2.730 | 61 | 44,8 |
| 2007 | 2.938 | 64 | 45,9 |
|
|
|
|
|
| Asturias | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.388 | 64 | 21,6 |
| 2002 | 1.497 | 66 | 22,5 |
| 2003 | 1.739 | 68 | 25,4 |
| 2004 | 1.680 | 70 | 23,9 |
| 2005 | 1.836 | 74 | 25,0 |
| 2006 | 1.908 | 76 | 25,1 |
| 2007 | 1.926 | 79 | 24,5 |
|
|
|
|
|
| Baleares | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.142 | 57 | 20,1 |
| 2002 | 1.232 | 60 | 20,5 |
| 2003 | 1.477 | 63 | 23,3 |
| 2004 | 1.890 | 66 | 28,5 |
| 2005 | 2.127 | 69 | 31,0 |
| 2006 | 2.369 | 71 | 33,3 |
| 2007 | 2.478 | 74 | 33,6 |
|
|
|
|
|
| Canarias | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.221 | 75 | 16,2 |
| 2002 | 1.332 | 78 | 17,1 |
| 2003 | 1.489 | 81 | 18,4 |
| 2004 | 1.537 | 83 | 18,5 |
| 2005 | 1.684 | 86 | 19,7 |
| 2006 | 1.827 | 88 | 20,9 |
| 2007 | 1.906 | 91 | 21,0 |
|
|
|
|
|
| Cantabria | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.273 | 70 | 18,1 |
| 2002 | 1.536 | 73 | 21,1 |
| 2003 | 1.699 | 77 | 22,1 |
| 2004 | 1.966 | 80 | 24,7 |
| 2005 | 2.164 | 82 | 26,5 |
| 2006 | 2.378 | 84 | 28,3 |
| 2007 | 2.489 | 87 | 28,5 |
|
|
|
|
|
| Castilla La-Mancha | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 884 | 61 | 14,4 |
| 2002 | 999 | 63 | 15,7 |
| 2003 | 1.172 | 66 | 17,9 |
| 2004 | 1.528 | 67 | 22,7 |
| 2005 | 1.718 | 70 | 24,6 |
| 2006 | 1.944 | 73 | 26,7 |
| 2007 | 2.057 | 75 | 27,3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Castilla León | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.203 | 43 | 28,3 |
| 2002 | 1.365 | 43 | 32,1 |
| 2003 | 1.536 | 44 | 34,9 |
| 2004 | 1.724 | 45 | 38,0 |
| 2005 | 1.910 | 47 | 41,0 |
| 2006 | 2.082 | 48 | 43,3 |
| 2007 | 2.164 | 50 | 43,7 |
|
|
|
|
|
| Cataluña | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 2.076 | 72 | 29,0 |
| 2002 | 2.276 | 75 | 30,5 |
| 2003 | 2.649 | 78 | 33,9 |
| 2004 | 3.144 | 82 | 38,6 |
| 2005 | 3.397 | 85 | 40,0 |
| 2006 | 3.837 | 89 | 43,2 |
| 2007 | 4.155 | 94 | 44,3 |
|
|
|
|
|
| Comunidad Valenciana | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 947 | 71 | 13,4 |
| 2002 | 1.089 | 74 | 14,7 |
| 2003 | 1.262 | 77 | 16,5 |
| 2004 | 1.604 | 80 | 20,1 |
| 2005 | 1.834 | 83 | 22,2 |
| 2006 | 2.074 | 86 | 24,0 |
| 2007 | 2.238 | 90 | 25,0 |
|
|
|
|
|
| Extremadura | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 707 | 39 | 18,3 |
| 2002 | 837 | 41 | 20,6 |
| 2003 | 1.001 | 42 | 24,1 |
| 2004 | 1.213 | 43 | 28,2 |
| 2005 | 1.387 | 45 | 30,7 |
| 2006 | 1.524 | 47 | 32,5 |
| 2007 | 1.620 | 48 | 33,8 |
|
|
|
|
|
| Galicia | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.017 | 33 | 30,5 |
| 2002 | 1.133 | 35 | 32,8 |
| 2003 | 1.256 | 36 | 35,1 |
| 2004 | 1.337 | 37 | 36,2 |
| 2005 | 1.535 | 38 | 40,1 |
| 2006 | 1.699 | 39 | 43,0 |
| 2007 | 1.786 | 41 | 43,8 |
|
|
|
|
|
| Madrid | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 2.065 | 108 | 19,1 |
| 2002 | 2.448 | 113 | 21,7 |
| 2003 | 2.868 | 118 | 24,3 |
| 2004 | 3.379 | 124 | 27,2 |
| 2005 | 3.629 | 130 | 27,8 |
| 2006 | 3.870 | 137 | 28,3 |
| 2007 | 3.971 | 144 | 27,7 |
|
|
|
|
|
| Murcia | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 962 | 47 | 20,6 |
| 2002 | 1.126 | 50 | 22,7 |
| 2003 | 1.210 | 52 | 23,4 |
| 2004 | 1.343 | 54 | 24,8 |
| 2005 | 1.502 | 57 | 26,3 |
| 2006 | 1.613 | 60 | 26,8 |
| 2007 | 1.682 | 61 | 27,4 |
|
|
|
|
|
| Navarra | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.355 | 80 | 16,9 |
| 2002 | 1.481 | 83 | 17,9 |
| 2003 | 1.739 | 86 | 20,2 |
| 2004 | 2.151 | 90 | 23,9 |
| 2005 | 2.290 | 92 | 24,8 |
| 2006 | 2.464 | 95 | 25,8 |
| 2007 | 2.511 | 99 | 25,3 |
|
|
|
|
|
| País Vasco | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.889 | 94 | 20,1 |
| 2002 | 2.146 | 99 | 21,7 |
| 2003 | 2.439 | 104 | 23,5 |
| 2004 | 2.821 | 108 | 26,2 |
| 2005 | 3.070 | 113 | 27,3 |
| 2006 | 3.248 | 119 | 27,3 |
| 2007 | 3.375 | 123 | 27,4 |
|
|
|
|
|
| La Rioja | Año | Precio medio del m2 | Alquiler medio anual del m2 | PER |
| 2001 | 1.043 | 89 | 11,7 |
| 2002 | 1.180 | 93 | 12,6 |
| 2003 | 1.430 | 98 | 14,6 |
| 2004 | 1.635 | 101 | 16,3 |
| 2005 | 1.808 | 105 | 17,2 |
| 2006 | 1.984 | 108 | 18,4 |
| 2007 | 2.085 | 110 | 18,9 |
| Año | Variación del precio del alquiler |
| 1985 | 6,7% |
| 1986 | 7,5% |
| 1987 | 5,2% |
| 1988 | 6,5% |
| 1989 | 9,1% |
| 1990 | 8,5% |
| 1991 | 8,9% |
| 1992 | 8,4% |
| 1993 | 9,1% |
| 1994 | 5,6% |
| 1995 | 5,5% |
| 1996 | 7,5% |
| 1997 | 6,1% |
| 1998 | 4,9% |
| 1999 | 3,5% |
| 2000 | 3,8% |
| 2001 | 4,2% |
| 2002 | 4,2% |
| 2003 | 4,3% |
| 2004 | 4,1% |
| 2005 | 4,3% |
| 2006 | 4,4% |
| 2007 | 4,4% |
| País | PER |
| España | 32 |
| Irlanda | 25 |
| Francia | 25 |
| Lituania | 25 |
| Noruega | 24 |
| Italia | 23 |
| Chipre | 23 |
| Austria | 23 |
| EEUU | 22 |
| Suiza | 21 |
| Dinamarca | 20 |
| Luxemburgo | 20 |
| Letonia | 20 |
| Finlandia | 20 |
| Rusia | 19 |
| Reino Unido | 19 |
| Alemania | 19 |
| Portugal | 17 |
| Bulgaria | 17 |
| Polonia | 17 |
| Suecia | 17 |
| Estonia | 16 |
| Andorra | 16 |
| Eslovenia | 15 |
| República Checa | 14 |
| Malta | 14 |
| Macedonia | 14 |
| Bélgica | 13 |
| Turquía | 13 |
| Hungría | 12 |
| Rumanía | 12 |
| Holanda | 12 |
| Ucranía | 11 |
Fuente:
Juandemariana
