El pasado 10 de de Abril hicieron este interesante debate en el programa 360 grados de Antena3. Ahora ya no hablan de bajadas, ahora ya de pinchazo de la burbuja, qué rápido va todo...
http://series.antena3.com/visor360grados/
Tb lo podéis bajar vía torrent: http://www.mininova.org/tor/1313979
11 de abril de 2008
9 de abril de 2008
Ejecuciones hipotecarias
El artículo que comentamos a continuación es una de esas escasas joyas que a veces encontramos en publicaciones de prestigio. Probablemente sea uno de los mejores artículos que se han escrito en los últimos años sobre los efectos de la burbuja inmobiliaria en la economía real. “Searching for Plan B”, que traducimos íntegramente, ha salido publicado en la edición impresa de “The Economist March 1st 2008”. Merece sin duda el tiempo dedicado a ello. El artículo básicamente relaciona la caída del precio de la vivienda con la amenaza de recesión que se cierne sobre Estados Unidos y otros países occidentales como el Reino Unido y España. El interés del artículo estriba en que explica muchas cosas. Explica por ejemplo, sin nombrarlo, por qué Zapatero cambió su mensaje al llegar a la Moncloa. Hasta 2004 su objetivo era la reducción de los precios de la vivienda, pero en 2004 cambió su mensaje por el del “aterrizaje suave”. Sin duda este artículo hubiese sido inestimable a Rajoy y a Pizarro en sus debates; ya que habrían aprendido a ir más allá de los datos superficiales. El artículo nos enseña lo que ocurre cuando el dinero “se crea” en vez de ganarse, y cómo las “bolsas especulativas” de un dinero que realmente nunca existió amenazan la economía de los países cuando se desinflan. Bueno, sin más dilación comenzamos, incluyendo entre paréntesis los comentarios.
Con sus casas de fachada de ladrillo y sus farolas pasadas de moda, Faulkner´s Landing en Ashburn es uno de los cientos de nuevos desarrollos que brotaron diseminados por el noreste de Virginia durante el boom de la vivienda de Norteamérica. Hace menos de tres años, estas casas se vendieron originariamente por aproximadamente 550.000$, pero su valor es ahora un 40 % de su coste inicial. Las ejecuciones hipotecarias están aumentando. Para los propietarios que pusieron poco o ningún dinero, señala Danilo Bogdanovic, un agente de la propiedad local, no tiene ningún sentido pagar una hipoteca mucho mayor que el valor de la casa. (Este es el verdadero problema del crecimiento especulativo de los precios, argumento tantas veces defendido pero pocas veces demostrado. El país había creado una riqueza aparente no productiva que en poco tiempo se ha demostrado era una quimera).
Cuando los precios en América caen, crecen los miedos de que más gente envíe las llaves a su prestamista y se aleje corriendo. Esta práctica, ya común entre compradores especulativos, tiene ya un nombre, “jingle mail”. El fenómeno tiene ya tal magnitud, que incluso se ha creado un sitio web, youwalkway, que enseña, previo pago, como hacerlo. Las leyes de reposesión de propiedades difieren entre estados. Pero gracias a los altos costes legales, las firmas de hipotecas no han perseguido históricamente a los prestatarios ni siquiera cuando la ley lo permite.
Es fácil pintar un sombrío escenario. Las reposesiones están aumentando, hasta un 90 % en el último año de acuerdo con RealtyTrac, empresa que vende estadísticas y presta servicios sobre ejecuciones hipotecarias. De acuerdo con el índice Case-Shiller de S&P, el precio de la vivienda cayó un promedio del 9 % en Estados Unidos durante el año 2007, y la velocidad de las caídas se está acelerando. Mark Zandi de Moody´s Economy.com reconoce que aproximadamente 8,8 millones de propietarios de viviendas, 17 % del total, tienen ahora préstamos hipotecarios por valores superiores al precio de su vivienda. Si los precios caen otro 10 % este año, como Mr Zandi espera, casi 14 millones de viviendas valdrán menos que los préstamos que avalan.
Dado que la hipoteca típica tiene un valor aproximado de 225.000 dólares, el montante total afectado es aproximadamente 3.000.000 de millones de dólares (utilizamos la cifra completa para que quede claro que no hay errores de traducción del billion). Ya que el coste de la ejecución hipotecaria puede comerse hasta el 25 % o más del valor de un préstamo, las pérdidas serán enormes si una fracción importante de prestatarios practica el “walk away” (salir corriendo). Nouriel Roubini, uno de los gurüs más pesimistas de Wall Street, está preocupado por el tsunami de jingle-mail que tenemos a la vista, y que puede generar entre 1 y 2 millones de millones de dólares, creando una crisis bancaria sistémica sin precedentes.
La experiencia de estallidos de burbujas inmobiliarias regionales sugiere que la mayoría de la gente con capital en negativo no dejan sus casas de una forma tan sencilla. Pero una gran parte de la situación actual no tiene precedentes en la historia – particularmente el alto ratio del préstamo-valor inicial. El 27 de Febrero, Fannie Mae, el gigante de las hipotecas apoyado por el gobierno, anunció grandes pérdidas inesperadas que ascendían a 3500 billones de dólares en el cuarto trimestre de 2007 debido al incremento de las ejecuciones hipotecarias.
Hasta hace poco tiempo, el principal miedo de Washington provenía era que las ejecuciones hipotecarias subirían, como consecuencia de los bajos tipos de interés de partida en la mayoría de los créditos concedidos, en aproximadamente 2 millones de hipotecas subprime de interés variable. En diciembre de 2007, con ruido de bombo y platillo, la administración Bush lisonjeó a la industria de préstamos hipotecarios prometiendo la congelación temporal de ciertos tipos de préstamos. Desde entonces, este esfuerzo se ha demostrado es insuficiente. Pero gracias a los recortes de tipos de la Reserva Federal, el incremento en las cuotas hipotecarias está siendo menos problemático. Un análisis sugiere que los incrementos en las cuotas actuales son solamente un 10-15 % respecto a las cuotas que se pagaban antes de empezar a subir los tipos. Ello mejora la situación de hace seis meses cuando las cuotas se habían incrementado en un 25-30 %.
Pero incluso aunque el dolor ha decrecido en aquellos que pagan las hipotecas, los analistas están comprendiendo que el incremento de los tipos de interés no es la causa principal de las ejecuciones hipotecarias. Un estudio influyente realizado por el Banco de la Reserva Federal de Boston apunta a la caída del precio de la vivienda, y el capital propio negativo resultante, como los dos factores de mayor influencia en el disparo de las ejecuciones hipotecarias. Conseguir frenar las ejecuciones hipotecarias, señala Paul Willen, autor del estudio, dependerá de la reducción del tamaño de las hipotecas respecto al valor de las casas.
Una idea bajo consideración en el Congreso es ajustar la ley de quiebra personal de manera que los jueces puedan disminuir una hipoteca al valor de mercado de una casa. Bajo la ley actual, los jueces no pueden reducir la deuda de la vivienda habitual, aunque pueden hacerlo para las segundas residencias y las propiedades de inversión. Los proponentes del cambio de la legislación reconocen que unas 600.000 personas pueden eludir la ejecución hipotecaria si cambia la normativa.
Las entidades financieras se oponen vehementemente. Y muchos economistas están preocupados porque si se permite disminuir la deuda empeoraría la sequía de créditos en el mercado hipotecario norteamericano. Chris Mayer del Columbia business School señala que se han secado alrededor de 750.000 millones en préstamos hipotecarios como consecuencia de la securización de los préstamos subprime y jumbo. Cambiar la normativa de quiebras personales, argumenta, hará que el asunto empeore por la elevación de los costes y la reducción de la disponibilidad de créditos hipotecarios. Varios estudios han demostrado que cuando la ley se hace amiga del prestatario los créditos se restringen aún más. Sin embargo, en una nueva publicación de Adam Levitin de la Georgetown University Law School y Joshua Goodman de Columbia University se encontraron escasas diferencias en los tipos de interés entre préstamos que pueden someterse a la disminución de la deuda ante una quiebra y los que no pueden.
Como no podría ser de otra forma, los banqueros están presionando para tratar de imponer sus teorías. Una de ellas pretende que el gobierno frene la espiral de ejecuciones hipotecarias (y limite las pérdidas) comprando y refinanciando todo el segmento de hipotecas afectado. Otra idea, defendida especialmente por Chris Dodd, el presidente del comité bancario del senado, es recrear una versión moderna de la Home Owners´ Loan corporation, una institución de la era de la gran depresión que refinanció hipotecas a mediados de los años 30, cuando casi la mitad de todos los precios de vivienda fallaron. Otras propuestas tienen una meta similar. Una institución del gobierno, tal como la Federal Housing Administration (FHA), compraría hipotecas con descuento y las refinanciaría en un nuevo préstamo con la garantía del gobierno. El riesgo del crécito para las hipotecas refinanciadas cambiaría al tío Sam.
¿Hasta qué punto estas medidas serían una inyección de liquidez? Todo dependería del descuento con el que se comprasen las hipotecas y el subsiguiente rendimiento. La mayoría de las propuestas sugieren usar precios de mercado; Mr Zandi desea que el gobierno compre las hipotecas mediante subasta. Algunos planes son ambiciosos: Alan Blinder de Princeton University prevé una institución que asuma entre 1 y 2 millones de préstamos, por un valor entre 200.000 millones y 400.000 millones. Otros esquemas son más estrechos. Los congresistas demócratas hablan de una capitalización inicial de 20.000 millones.
Otra idea complementaria, informada por la Office of Thrift Supervision (OTS), es dar a los prestamistas una participación en la parte superior si la propiedad se aprecia. Bajo este esquema, el FHA aseguraría una nueva hipoteca al valor actual de la vivienda. El prestamista existente se encontraría con un capital negativo por la diferencia entre este préstamo y el original, que puede ser ejercido si la casa se acaba vendiendo a un precio superior. Algunos proponentes de la reforma de la ley de quiebras desean fijar provisiones similares para el descenso de la deuda, pero los detalles de esta apreciación compartida son delicados. Si los propietarios tienen pocas esperanzas de recuperar el capital de su casa, el incentivo a fallar en los pagos se mantiene.
En conclusión, todos los planes están cargados de problemas. La reforma de la ley de quiebras ayudará a algunos de los prestatarios de hoy a la vez que lesiona a los prestatarios del mañana. La refinanciación del gobierno pone en riesgo el dinero de los contribuyentes. Por el momento, la administración Bush se oponen a todos los cambios y espera modificaciones voluntarias. La opinión pública está también en contra de cualquier inyección de liquidez. Pero el clima está cambiando en el Congreso. Conforme empeora el mercado inmobiliario, una intervención del gobierno a gran escala es cada vez más probable.
Fuente: TodoProductividad
Con sus casas de fachada de ladrillo y sus farolas pasadas de moda, Faulkner´s Landing en Ashburn es uno de los cientos de nuevos desarrollos que brotaron diseminados por el noreste de Virginia durante el boom de la vivienda de Norteamérica. Hace menos de tres años, estas casas se vendieron originariamente por aproximadamente 550.000$, pero su valor es ahora un 40 % de su coste inicial. Las ejecuciones hipotecarias están aumentando. Para los propietarios que pusieron poco o ningún dinero, señala Danilo Bogdanovic, un agente de la propiedad local, no tiene ningún sentido pagar una hipoteca mucho mayor que el valor de la casa. (Este es el verdadero problema del crecimiento especulativo de los precios, argumento tantas veces defendido pero pocas veces demostrado. El país había creado una riqueza aparente no productiva que en poco tiempo se ha demostrado era una quimera).
Cuando los precios en América caen, crecen los miedos de que más gente envíe las llaves a su prestamista y se aleje corriendo. Esta práctica, ya común entre compradores especulativos, tiene ya un nombre, “jingle mail”. El fenómeno tiene ya tal magnitud, que incluso se ha creado un sitio web, youwalkway, que enseña, previo pago, como hacerlo. Las leyes de reposesión de propiedades difieren entre estados. Pero gracias a los altos costes legales, las firmas de hipotecas no han perseguido históricamente a los prestatarios ni siquiera cuando la ley lo permite.
Es fácil pintar un sombrío escenario. Las reposesiones están aumentando, hasta un 90 % en el último año de acuerdo con RealtyTrac, empresa que vende estadísticas y presta servicios sobre ejecuciones hipotecarias. De acuerdo con el índice Case-Shiller de S&P, el precio de la vivienda cayó un promedio del 9 % en Estados Unidos durante el año 2007, y la velocidad de las caídas se está acelerando. Mark Zandi de Moody´s Economy.com reconoce que aproximadamente 8,8 millones de propietarios de viviendas, 17 % del total, tienen ahora préstamos hipotecarios por valores superiores al precio de su vivienda. Si los precios caen otro 10 % este año, como Mr Zandi espera, casi 14 millones de viviendas valdrán menos que los préstamos que avalan.
Dado que la hipoteca típica tiene un valor aproximado de 225.000 dólares, el montante total afectado es aproximadamente 3.000.000 de millones de dólares (utilizamos la cifra completa para que quede claro que no hay errores de traducción del billion). Ya que el coste de la ejecución hipotecaria puede comerse hasta el 25 % o más del valor de un préstamo, las pérdidas serán enormes si una fracción importante de prestatarios practica el “walk away” (salir corriendo). Nouriel Roubini, uno de los gurüs más pesimistas de Wall Street, está preocupado por el tsunami de jingle-mail que tenemos a la vista, y que puede generar entre 1 y 2 millones de millones de dólares, creando una crisis bancaria sistémica sin precedentes.
La experiencia de estallidos de burbujas inmobiliarias regionales sugiere que la mayoría de la gente con capital en negativo no dejan sus casas de una forma tan sencilla. Pero una gran parte de la situación actual no tiene precedentes en la historia – particularmente el alto ratio del préstamo-valor inicial. El 27 de Febrero, Fannie Mae, el gigante de las hipotecas apoyado por el gobierno, anunció grandes pérdidas inesperadas que ascendían a 3500 billones de dólares en el cuarto trimestre de 2007 debido al incremento de las ejecuciones hipotecarias.
Hasta hace poco tiempo, el principal miedo de Washington provenía era que las ejecuciones hipotecarias subirían, como consecuencia de los bajos tipos de interés de partida en la mayoría de los créditos concedidos, en aproximadamente 2 millones de hipotecas subprime de interés variable. En diciembre de 2007, con ruido de bombo y platillo, la administración Bush lisonjeó a la industria de préstamos hipotecarios prometiendo la congelación temporal de ciertos tipos de préstamos. Desde entonces, este esfuerzo se ha demostrado es insuficiente. Pero gracias a los recortes de tipos de la Reserva Federal, el incremento en las cuotas hipotecarias está siendo menos problemático. Un análisis sugiere que los incrementos en las cuotas actuales son solamente un 10-15 % respecto a las cuotas que se pagaban antes de empezar a subir los tipos. Ello mejora la situación de hace seis meses cuando las cuotas se habían incrementado en un 25-30 %.
Pero incluso aunque el dolor ha decrecido en aquellos que pagan las hipotecas, los analistas están comprendiendo que el incremento de los tipos de interés no es la causa principal de las ejecuciones hipotecarias. Un estudio influyente realizado por el Banco de la Reserva Federal de Boston apunta a la caída del precio de la vivienda, y el capital propio negativo resultante, como los dos factores de mayor influencia en el disparo de las ejecuciones hipotecarias. Conseguir frenar las ejecuciones hipotecarias, señala Paul Willen, autor del estudio, dependerá de la reducción del tamaño de las hipotecas respecto al valor de las casas.
Una idea bajo consideración en el Congreso es ajustar la ley de quiebra personal de manera que los jueces puedan disminuir una hipoteca al valor de mercado de una casa. Bajo la ley actual, los jueces no pueden reducir la deuda de la vivienda habitual, aunque pueden hacerlo para las segundas residencias y las propiedades de inversión. Los proponentes del cambio de la legislación reconocen que unas 600.000 personas pueden eludir la ejecución hipotecaria si cambia la normativa.
Las entidades financieras se oponen vehementemente. Y muchos economistas están preocupados porque si se permite disminuir la deuda empeoraría la sequía de créditos en el mercado hipotecario norteamericano. Chris Mayer del Columbia business School señala que se han secado alrededor de 750.000 millones en préstamos hipotecarios como consecuencia de la securización de los préstamos subprime y jumbo. Cambiar la normativa de quiebras personales, argumenta, hará que el asunto empeore por la elevación de los costes y la reducción de la disponibilidad de créditos hipotecarios. Varios estudios han demostrado que cuando la ley se hace amiga del prestatario los créditos se restringen aún más. Sin embargo, en una nueva publicación de Adam Levitin de la Georgetown University Law School y Joshua Goodman de Columbia University se encontraron escasas diferencias en los tipos de interés entre préstamos que pueden someterse a la disminución de la deuda ante una quiebra y los que no pueden.
Como no podría ser de otra forma, los banqueros están presionando para tratar de imponer sus teorías. Una de ellas pretende que el gobierno frene la espiral de ejecuciones hipotecarias (y limite las pérdidas) comprando y refinanciando todo el segmento de hipotecas afectado. Otra idea, defendida especialmente por Chris Dodd, el presidente del comité bancario del senado, es recrear una versión moderna de la Home Owners´ Loan corporation, una institución de la era de la gran depresión que refinanció hipotecas a mediados de los años 30, cuando casi la mitad de todos los precios de vivienda fallaron. Otras propuestas tienen una meta similar. Una institución del gobierno, tal como la Federal Housing Administration (FHA), compraría hipotecas con descuento y las refinanciaría en un nuevo préstamo con la garantía del gobierno. El riesgo del crécito para las hipotecas refinanciadas cambiaría al tío Sam.
¿Hasta qué punto estas medidas serían una inyección de liquidez? Todo dependería del descuento con el que se comprasen las hipotecas y el subsiguiente rendimiento. La mayoría de las propuestas sugieren usar precios de mercado; Mr Zandi desea que el gobierno compre las hipotecas mediante subasta. Algunos planes son ambiciosos: Alan Blinder de Princeton University prevé una institución que asuma entre 1 y 2 millones de préstamos, por un valor entre 200.000 millones y 400.000 millones. Otros esquemas son más estrechos. Los congresistas demócratas hablan de una capitalización inicial de 20.000 millones.
Otra idea complementaria, informada por la Office of Thrift Supervision (OTS), es dar a los prestamistas una participación en la parte superior si la propiedad se aprecia. Bajo este esquema, el FHA aseguraría una nueva hipoteca al valor actual de la vivienda. El prestamista existente se encontraría con un capital negativo por la diferencia entre este préstamo y el original, que puede ser ejercido si la casa se acaba vendiendo a un precio superior. Algunos proponentes de la reforma de la ley de quiebras desean fijar provisiones similares para el descenso de la deuda, pero los detalles de esta apreciación compartida son delicados. Si los propietarios tienen pocas esperanzas de recuperar el capital de su casa, el incentivo a fallar en los pagos se mantiene.
En conclusión, todos los planes están cargados de problemas. La reforma de la ley de quiebras ayudará a algunos de los prestatarios de hoy a la vez que lesiona a los prestatarios del mañana. La refinanciación del gobierno pone en riesgo el dinero de los contribuyentes. Por el momento, la administración Bush se oponen a todos los cambios y espera modificaciones voluntarias. La opinión pública está también en contra de cualquier inyección de liquidez. Pero el clima está cambiando en el Congreso. Conforme empeora el mercado inmobiliario, una intervención del gobierno a gran escala es cada vez más probable.
Fuente: TodoProductividad
8 de abril de 2008
Entrevista a Santiago Niño Becerra
Dinero es deuda
El mejor video para entender que es el dinero y como se crea.
http://video.google.com/videoplay?docid=-2882126416932219790&hl=en
http://video.google.com/videoplay?docid=-2882126416932219790&hl=en
Ojo con las hipotecas si baja el piso un 20%
Todos conocemos que el boom inmobiliario ha tocado a su fin y que el precio de la vivienda aunque no de forma generalizada si está bajando poco pero bajando en determinadas zonas, y según el Fondo Monetario Internacional este precio bajará entre un 15%-20%.
Hasta aquí no ocurriría nada anormal, pero el gobierno en un intento de apoyar a las entidades financieras para que no se produzcan quiebras o se deteriore más la salud del sistema financiero español, ha elaborado un decreto que está pendiente de cualquier modificación y de su aprobación que va a traer polémica y algún que otro disgusto a los que tienen una hipoteca.
Si este decreto sale finalmente adelante, las entidades financieras tendrían la facultad de, ante una caída de esta magnitud del precio de las viviendas, exigir a las familias que tengan una hipoteca, garantías adicionales para cubrir la diferencia entre el valor del bien depreciado y el crédito que concedió en su día.
Y es que era frecuente que las entidades financieras a través de sus propias tasadoras realizaran valoraciones más altas y concedieran importes delos créditos superiores al valor real de estas viviendas para poder ganar más dinero con los intereses al ser el crédito superior a lo debido, con lo que en una situación de impagos con caída del precio de la vivienda, las entidades financieras estarían en dificultades para recuperar el importe del crédito que concedieron ya que el valor real de las viviendas sería menor ahora.
De hecho para solucionar este problema las entidades financieras ponen muchos problemas para dar más del 80% del valor de la vivienda.
Más información en elmundo
Fuente: deFinanzas
Más info: HipotecasyDepósitos
6 de abril de 2008
Baja la vivienda
La noche del viernes día 4 fue la noche dedicada a los burbujistas, por fin lo han oficializado, baja la vivienda, han esperado hasta después de las elecciones como era de esperar. Cojan las palomitas, no me dan ninguna pena los pasapiseros y constructores especuladores.
http://video.google.es/videoplay?docid=-8946672032014910588
http://video.google.es/videoplay?docid=-3944300648950504411&hl=es
http://video.google.es/videoplay?docid=-8946672032014910588
http://video.google.es/videoplay?docid=-3944300648950504411&hl=es
4 de abril de 2008
Ya sólo cabe rezar
El gobierno central decidió rebajar la previsión de crecimiento económico para 2008 en dos décimas. El ejecutivo considera que la economía española cuenta con bases sólidas para afrontar las turbulencias. ¿Bases sólidas?, ¿qué bases sólidas son esas?, la economía española ha crecido al abrigo del endeudamiento de las familias, que gastan mucho más de lo que pueden, un incremento del consumo que proviene de un dinero barato y una mano ancha en la concesión de crédito, un crecimiento amparado en las 875.000 viviendas construidas en 2005 y las 920.000 en el 2006.
¿Qué bases sólidas son esas? ¿La incapacidad manifiesta de los españoles a continuar endeudándose? ¿El millón de trabajadores que no serán necesarios para construir las apenas 400.000 viviendas necesarias para 2008? ¿Exportaremos más, ahora que Alemania, Francia y la eurozona han revisado sus crecimientos a la baja?, ¿Esos cimientos de nuestra económica son las ventas al exterior cuando nuestra exportación ha perdido cota de mercado en la economía internacional durante los últimos diez años a marchas forzadas?
El gobierno y los analistas cercanos esperan que las exportaciones y el gasto en bienes de equipo permitan contrarrestar el ajuste evidente de la economía española. Ni lo primero ni lo segundo. El modelo especulativo de la economía española no permite que la inversión se formule en bases sin garantías por muy de equipo que estas sean. Las estimaciones del Ministro de Economía han dejado de ser realistas porque Solbes ya es un candidato en plena campaña. Las últimas previsiones responden a un clamor financiero. Tocaba retocar las previsiones a la baja pero sin llegar a alarmar.
La suerte de la que disfruta Zapatero parte de su contrincante. Rajoy es el factor político menos desestabilizante desde Hernández Mancha. El líder del PP actual no está capitalizando para nada una sensación evidente de tormenta en el horizonte y a cambio lanza estupideces como bajar impuestos cuando la recaudación pública está cayendo en picado, a la vez que pretende subir las pensiones a todo el mundo indiscriminadamente. Brillante.
No hay modelo económico que garantice el empleo. El milagro español, equivalente al de cualquier país que consume desmesuradamente, se aguanta en la creación de ocupación y este en el consumo sostenido, sin consumo no hay crecimiento, sin consumo no hay empleo, sin empleo no hay crecimiento ni consumo. Lo peor de todo es que nuestro paquete productivo parte de sectores en retroceso. Nos podemos poner muy modernos y pretender convertirnos en la capital de la biotecnología, la aeronáutica y ser los fabricantes de satélites marcianos pero este país es lo que es y para crear empleo deberá potenciar sus motores económicos. En Arabia Saudita el empleo lo aporta el petróleo, en Alemania el automóvil y en España el turismo y la construcción. Modelemos de un modo adecuado, ordenado, alejado de la especulación y la corrupción nuestro modelo económico a partir de la creación de empleo y de su transformación paulatina para incorporarlos a sectores industriales a medida que la vaca ladrillera deje de dar leche.
Hace un año, cuando unos cuantos anunciábamos que, a finales de este, empezaríamos a verle las orejas al lobo en materia económica pocos nos creían. Los nuncabajistas, aquellos que defendían que en España no podían bajar el precio de la vivienda, han pasado a ser los pocobajistas, y admiten que los pisos bajarán, pero poquito.
Me han llamado pesimista, que en este país es como se denominan a los que somos realistas. Pero los que no nos tragamos las tonadillas que hablan de ajuste moderado, aterrizaje suave, los que vemos a vendedores de pisos desesperados desde hace meses, los que detectamos como se multiplican los carteles de “se vende” en los balcones de media España, somos tan víctimas como los que se sorprenderán muy pronto. Nadie se preocupa por nada, el mundo gira y la gente gasta. Pocos se paran a pensar que en pocos meses su ocupación principal será permanecer en la cola del paro para sellar su cupón. Albañiles, carpinteros, vendedores de pisos, directivos de promotoras, electricistas, interioristas, yeseros, vendedores de coches, tasadores, arquitectos, estructuristas, gestores, administradores de fincas, mecánicos, pintores, cristaleros, fabricantes de materiales de construcción, vendedoras de retretes, agentes comerciales de telefonía,… todos unidos por la misma cara de tonto. En 1993 el paro en España se acercó al 25%, y pocos lo asumían meses antes con la borrachera olímpica y la expo sevillana. Nadie hace nada para dar la vuelta a una situación económica que es claramente alarmante, que se avecina sin pausa, que
acelera desde agosto y que cuando llegué, y será en 2008, las cifras empezarán a chorrear un rojo lesivo que difícilmente podremos obviar, por muy socialista que uno sea. Entonces se pretenderán adoptar medidas y lo único que se podrá hacer, por entonces, será rezar.
2007, EL AÑO DEL PINCHAZO
Acelero lo máximo que permite esta bitácora, amontono cuanto cabe en sus columnas y aviso de que en breve esto va a ser un valle de lágrimas. Acaba el año que pasará a la historia como el del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España y el del principio de una crisis en el sistema financiero internacional. En lo último poco podemos descifrar aún, más que decir que el episodio actual que vive el mundo supone un endurecimiento crediticio para las entidades financieras de medio planeta. Con empresas sin apalancamientos importantes pero con clientes y consumidores muy endeudados, los efectos de la economía global pueden ser generalizados y duraderos. Sin embargo, cómo tiempo habrá para saber hasta que punto nos afecta esa crisis del sistema financiero mundial, de momento despediremos el año haciendo referencia a nuestra realidad más inmediata.
Llegó la hora de apretarse el cinturón, de afrontar la que se nos viene encima y de no hacer demasiado caso a nuestros políticos, los que mandan por que intentan eludir su responsabilidad a pocas horas de unas elecciones y los otros porque no se enteran de nada. Los primeros pretenden que creamos que estamos en 2004 y los segundos que no mandan por culpa de un robo en 2003. El devenir inmediato será espeso y no permitirá el regate, los presupuestos recientemente aprobados son un disparate que nos conduce aun más rápido hacia el precipicio. Aquel refrán que decía “pan para hoy y hambre para mañana” sirve para definir la idea que el PP sostuvo cómo sistema de crecimiento basado en el endeudamiento y la especulación y también para catalogar la gestión socialista por mantener el mismo mecanismo y no haber puesto freno a esa dinámica suicida.
La crisis que en 2008 será una evidencia que difícilmente se podrá disfrazar responde a exclusivamente a un elevado precio de la vivienda y en el exuberante exceso de oferta, nada tendrá que ver con los tipos de interés ni con el receso en el crecimiento económico de España. La especulación inmobiliaria, motivada por la gran demanda por inversión y por una facilidad financiera sin precedentes, ha perdido recorrido. Nada que hoy se vende tiene una coordinada relación ni con la capacidad de endeudamiento ni con el poder de adquisición de los ciudadanos en términos generales.
En las zonas de mayor prestigio inmobiliario y demanda histórica (centro de las grandes ciudades), sigue habiendo cliente potencial, pero es incapaz de alcanzar los precios de mercado. Poco a poco el sector reducirá su margen de negocio y aceptará ratios razonables cuando no de perdidas. El descenso de las ventas traerá la reducción de los precios y con él, el pinchazo alcanzará, incluso, las zonas de mayor peso. Por otro lado, la desorbitada oferta que en algunos 23
municipios llega a ser el triple de la demanda en términos absolutos, es una evidencia en forma de rótulos cada vez más grandes. Estudiando el ritmo de ventas de años muy positivos como 2004 o 2005, deducimos que, para absorber el stock actual, deberá pasar un lustro al menos a fin de equilibrar el producto programado con la clientela prevista.
El mayor problema de lo descrito anteriormente surge del hecho de que para estructurar un equilibrio en el sector de la vivienda es preciso el recorrido de esos cinco o seis años como mínimo, a un ritmo racionalmente alto, pero con una condición desastrosa para nuestra economía: que no se edifique ni un solo piso adicional en ese período. Hay municipios pequeños en los que la demanda funcional pertenecía a inversores y actualmente, con su desaparición, no quedan compradores sociales de los de siempre.
El promotor que quiera librarse de la batalla que se librará a finales de 2008, deberá bajar sus precios rápidamente. Tras el verano del año que viene, para muchos analistas, creemos que será demasiado tarde. El comprador por motivo de uso está prácticamente agotado y el cliente inversor ha desaparecido. Cada vez quedan menos hectáreas en los que sacudirse el miedo. Los promotores han abusado de un escenario que les era propicio, los bancos y cajas han incendiado el sistema con un crédito casi irracional, el gobierno anterior fundamentó la bonanza en una falacia y el ejecutivo actual no ha establecido ninguna corrección destacable.
Para terminar, y sin ánimo de joder, quisiera reflejar cuatro cifras obtenidas del blog del catedrático Montalvo sobre la actividad financiera española y su relación con el sector que nos ocupa y que definen claramente por si solas, el lugar exacto del que salimos y desde donde, una vez nos comamos la última uva la próxima nochevieja, parten nuestras expectativas económicas:
1. El sector inmobiliario-constructor-hipotecario absorbe el 63% del crédito de las entidades financieras. Un 23% más que hace diez años.
2. El crédito para actividades inmobiliarias representa el 32,4% del crédito a todas las actividades productivas, mientras que en 1997 era del 8%.
3. La suma del crédito a actividades inmobiliarias y la construcción representan un 49% del total de crédito para actividades productivas, cuando hace diez años era del 21%.
1. Finalmente, un detalle que representa muy claramente hacia donde se ha dirigido este microcosmos llamado España, hace referencia al hecho de que el crédito a las actividades inmobiliarias actual es más del doble (282.000 millones de euros) que el destinado a la industria (132.000 millones). Si a este dato, le sumamos que el crédito al sector de la construcción es también mayor que al crédito industrial, teniendo en cuenta que hace tan solo diez años el crédito a la industria era casi 4 veces más grande que el de actividades inmobiliarias, llegamos a la conclusión que en España se financia fundamentalmente la producción de ladrillos.
Fuente: Marc Vidal
¿Qué bases sólidas son esas? ¿La incapacidad manifiesta de los españoles a continuar endeudándose? ¿El millón de trabajadores que no serán necesarios para construir las apenas 400.000 viviendas necesarias para 2008? ¿Exportaremos más, ahora que Alemania, Francia y la eurozona han revisado sus crecimientos a la baja?, ¿Esos cimientos de nuestra económica son las ventas al exterior cuando nuestra exportación ha perdido cota de mercado en la economía internacional durante los últimos diez años a marchas forzadas?
El gobierno y los analistas cercanos esperan que las exportaciones y el gasto en bienes de equipo permitan contrarrestar el ajuste evidente de la economía española. Ni lo primero ni lo segundo. El modelo especulativo de la economía española no permite que la inversión se formule en bases sin garantías por muy de equipo que estas sean. Las estimaciones del Ministro de Economía han dejado de ser realistas porque Solbes ya es un candidato en plena campaña. Las últimas previsiones responden a un clamor financiero. Tocaba retocar las previsiones a la baja pero sin llegar a alarmar.
La suerte de la que disfruta Zapatero parte de su contrincante. Rajoy es el factor político menos desestabilizante desde Hernández Mancha. El líder del PP actual no está capitalizando para nada una sensación evidente de tormenta en el horizonte y a cambio lanza estupideces como bajar impuestos cuando la recaudación pública está cayendo en picado, a la vez que pretende subir las pensiones a todo el mundo indiscriminadamente. Brillante.
No hay modelo económico que garantice el empleo. El milagro español, equivalente al de cualquier país que consume desmesuradamente, se aguanta en la creación de ocupación y este en el consumo sostenido, sin consumo no hay crecimiento, sin consumo no hay empleo, sin empleo no hay crecimiento ni consumo. Lo peor de todo es que nuestro paquete productivo parte de sectores en retroceso. Nos podemos poner muy modernos y pretender convertirnos en la capital de la biotecnología, la aeronáutica y ser los fabricantes de satélites marcianos pero este país es lo que es y para crear empleo deberá potenciar sus motores económicos. En Arabia Saudita el empleo lo aporta el petróleo, en Alemania el automóvil y en España el turismo y la construcción. Modelemos de un modo adecuado, ordenado, alejado de la especulación y la corrupción nuestro modelo económico a partir de la creación de empleo y de su transformación paulatina para incorporarlos a sectores industriales a medida que la vaca ladrillera deje de dar leche.
Hace un año, cuando unos cuantos anunciábamos que, a finales de este, empezaríamos a verle las orejas al lobo en materia económica pocos nos creían. Los nuncabajistas, aquellos que defendían que en España no podían bajar el precio de la vivienda, han pasado a ser los pocobajistas, y admiten que los pisos bajarán, pero poquito.
Me han llamado pesimista, que en este país es como se denominan a los que somos realistas. Pero los que no nos tragamos las tonadillas que hablan de ajuste moderado, aterrizaje suave, los que vemos a vendedores de pisos desesperados desde hace meses, los que detectamos como se multiplican los carteles de “se vende” en los balcones de media España, somos tan víctimas como los que se sorprenderán muy pronto. Nadie se preocupa por nada, el mundo gira y la gente gasta. Pocos se paran a pensar que en pocos meses su ocupación principal será permanecer en la cola del paro para sellar su cupón. Albañiles, carpinteros, vendedores de pisos, directivos de promotoras, electricistas, interioristas, yeseros, vendedores de coches, tasadores, arquitectos, estructuristas, gestores, administradores de fincas, mecánicos, pintores, cristaleros, fabricantes de materiales de construcción, vendedoras de retretes, agentes comerciales de telefonía,… todos unidos por la misma cara de tonto. En 1993 el paro en España se acercó al 25%, y pocos lo asumían meses antes con la borrachera olímpica y la expo sevillana. Nadie hace nada para dar la vuelta a una situación económica que es claramente alarmante, que se avecina sin pausa, que
acelera desde agosto y que cuando llegué, y será en 2008, las cifras empezarán a chorrear un rojo lesivo que difícilmente podremos obviar, por muy socialista que uno sea. Entonces se pretenderán adoptar medidas y lo único que se podrá hacer, por entonces, será rezar.
2007, EL AÑO DEL PINCHAZO
Acelero lo máximo que permite esta bitácora, amontono cuanto cabe en sus columnas y aviso de que en breve esto va a ser un valle de lágrimas. Acaba el año que pasará a la historia como el del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España y el del principio de una crisis en el sistema financiero internacional. En lo último poco podemos descifrar aún, más que decir que el episodio actual que vive el mundo supone un endurecimiento crediticio para las entidades financieras de medio planeta. Con empresas sin apalancamientos importantes pero con clientes y consumidores muy endeudados, los efectos de la economía global pueden ser generalizados y duraderos. Sin embargo, cómo tiempo habrá para saber hasta que punto nos afecta esa crisis del sistema financiero mundial, de momento despediremos el año haciendo referencia a nuestra realidad más inmediata.
Llegó la hora de apretarse el cinturón, de afrontar la que se nos viene encima y de no hacer demasiado caso a nuestros políticos, los que mandan por que intentan eludir su responsabilidad a pocas horas de unas elecciones y los otros porque no se enteran de nada. Los primeros pretenden que creamos que estamos en 2004 y los segundos que no mandan por culpa de un robo en 2003. El devenir inmediato será espeso y no permitirá el regate, los presupuestos recientemente aprobados son un disparate que nos conduce aun más rápido hacia el precipicio. Aquel refrán que decía “pan para hoy y hambre para mañana” sirve para definir la idea que el PP sostuvo cómo sistema de crecimiento basado en el endeudamiento y la especulación y también para catalogar la gestión socialista por mantener el mismo mecanismo y no haber puesto freno a esa dinámica suicida.
La crisis que en 2008 será una evidencia que difícilmente se podrá disfrazar responde a exclusivamente a un elevado precio de la vivienda y en el exuberante exceso de oferta, nada tendrá que ver con los tipos de interés ni con el receso en el crecimiento económico de España. La especulación inmobiliaria, motivada por la gran demanda por inversión y por una facilidad financiera sin precedentes, ha perdido recorrido. Nada que hoy se vende tiene una coordinada relación ni con la capacidad de endeudamiento ni con el poder de adquisición de los ciudadanos en términos generales.
En las zonas de mayor prestigio inmobiliario y demanda histórica (centro de las grandes ciudades), sigue habiendo cliente potencial, pero es incapaz de alcanzar los precios de mercado. Poco a poco el sector reducirá su margen de negocio y aceptará ratios razonables cuando no de perdidas. El descenso de las ventas traerá la reducción de los precios y con él, el pinchazo alcanzará, incluso, las zonas de mayor peso. Por otro lado, la desorbitada oferta que en algunos 23
municipios llega a ser el triple de la demanda en términos absolutos, es una evidencia en forma de rótulos cada vez más grandes. Estudiando el ritmo de ventas de años muy positivos como 2004 o 2005, deducimos que, para absorber el stock actual, deberá pasar un lustro al menos a fin de equilibrar el producto programado con la clientela prevista.
El mayor problema de lo descrito anteriormente surge del hecho de que para estructurar un equilibrio en el sector de la vivienda es preciso el recorrido de esos cinco o seis años como mínimo, a un ritmo racionalmente alto, pero con una condición desastrosa para nuestra economía: que no se edifique ni un solo piso adicional en ese período. Hay municipios pequeños en los que la demanda funcional pertenecía a inversores y actualmente, con su desaparición, no quedan compradores sociales de los de siempre.
El promotor que quiera librarse de la batalla que se librará a finales de 2008, deberá bajar sus precios rápidamente. Tras el verano del año que viene, para muchos analistas, creemos que será demasiado tarde. El comprador por motivo de uso está prácticamente agotado y el cliente inversor ha desaparecido. Cada vez quedan menos hectáreas en los que sacudirse el miedo. Los promotores han abusado de un escenario que les era propicio, los bancos y cajas han incendiado el sistema con un crédito casi irracional, el gobierno anterior fundamentó la bonanza en una falacia y el ejecutivo actual no ha establecido ninguna corrección destacable.
Para terminar, y sin ánimo de joder, quisiera reflejar cuatro cifras obtenidas del blog del catedrático Montalvo sobre la actividad financiera española y su relación con el sector que nos ocupa y que definen claramente por si solas, el lugar exacto del que salimos y desde donde, una vez nos comamos la última uva la próxima nochevieja, parten nuestras expectativas económicas:
1. El sector inmobiliario-constructor-hipotecario absorbe el 63% del crédito de las entidades financieras. Un 23% más que hace diez años.
2. El crédito para actividades inmobiliarias representa el 32,4% del crédito a todas las actividades productivas, mientras que en 1997 era del 8%.
3. La suma del crédito a actividades inmobiliarias y la construcción representan un 49% del total de crédito para actividades productivas, cuando hace diez años era del 21%.
1. Finalmente, un detalle que representa muy claramente hacia donde se ha dirigido este microcosmos llamado España, hace referencia al hecho de que el crédito a las actividades inmobiliarias actual es más del doble (282.000 millones de euros) que el destinado a la industria (132.000 millones). Si a este dato, le sumamos que el crédito al sector de la construcción es también mayor que al crédito industrial, teniendo en cuenta que hace tan solo diez años el crédito a la industria era casi 4 veces más grande que el de actividades inmobiliarias, llegamos a la conclusión que en España se financia fundamentalmente la producción de ladrillos.
Fuente: Marc Vidal
31 de marzo de 2008
Trichet debe subir los tipos
La inflación galopante que padece España va camino de batir records para un país desarrollado como se presupone que es España. Y es que según el IPC Armonizado del INE la inflación en Marzo ha repuntado dos décimas más y se sitúa en el 4,6%. Este indicador es orientativo del IPC oficial pero suele coincidir por lo general. De confirmarse es el peor dato de los últimos 12 años.
Francamente no sé a que espera el Banco Central Europeo para subir los tipos. Esta inflación está destruyendo el poder adquisitivo de los pocos ahorradores que hay en España. Sabemos que si suben los tipos el ahorro recuperará su poder adquisito y la inflación se desacelerará. Aunque también sabemos que muchas más familias que ahora mismo están endeudados hasta las cejas lo pasarán muy mal si suben más los tipos.
¿Pero, por qué tenemos que pagar ahora los ahorradores la locura de los endeudados? Yo no elegí endeudarme, elegí esperar. ¿Por qué tengo que ver como mi ahorro pierde cada día valor?
En mi opinión, el BCE tiene un mandato muy claro y es el de controlar la inflación al 2% en Europa. Ahora mismo está por encima del 3% y por lo que vemos es posible que suba todavía más.
Europa no es Estados Unidos. Europa está teniendo problemas de contención de inflación y por tanto hay que actuar de inmediato. La estabilidad de precios es la mayor garantía para lograr la estabilidad económica a la larga. Si con ello se provoca un freno económico pues lo tendremos que asumir ya que el crecimiento de los últimos años fue basado en algo artificial. En una burbuja. No podemos estar constantemente retroalimentando las burbujas.
España se enfrenta probablemente a una grave crisis independientemente de lo que haga el BCE. La cascada de informes que cada vez son más negativos hace pensar en ello. El gobierno apunta al 3,1%, la comisión europea al 2,7%, las cajas de ahorro al 2,5% , el Santander un 2,4% y hoy acabamos de conocer que el Gobierno maneja informes de que solo lo haremos al 1,8%. Para rematar todo este aluvión de previsiones, el Comerzbank (banco alemán) no descarta que entremos en una recesión (crecimiento negativo).
Hemos entrado en un periodo de fortísima inestabilidad macroeconómica y de fuertes turbulencias. Las bolsas, que no son más que un termómetro económico de la actividad empresarial no hacen más que reflejarlo. Lo hicieron en Enero con el fuerte batacazo que se dieron y lo hacen ahora con la continua volatilidad causada por la incertidumbre moviéndose en horizontal.
Pero lejos de cifras, esto no es más que el reflejo de que el fortísimo anacronismo entre la macroeconomía de las grandes cifras y la microeconomía o economía de las familias. El crecimiento económico de los últimos años ha sido artificial y fruto de burbujas especulativas. No ha repercutido en el bienestar de las familias. Estamos igual o incluso peor que hace unos cuantos años cuando empezó el boom.
¿Por qué seguir entonces intentando aguantar lo inaguantable? ¿Por qué salvar a un sector de la población atrapado en larguísimas hipotecas cuando tienes que sacrificar para ello al único sector que no se dejó llevar a la locura? ¿Por que seguir torturando al pequeño ahorrador?
Fuente: Blog burbuja inmobiliaria
Francamente no sé a que espera el Banco Central Europeo para subir los tipos. Esta inflación está destruyendo el poder adquisitivo de los pocos ahorradores que hay en España. Sabemos que si suben los tipos el ahorro recuperará su poder adquisito y la inflación se desacelerará. Aunque también sabemos que muchas más familias que ahora mismo están endeudados hasta las cejas lo pasarán muy mal si suben más los tipos.
¿Pero, por qué tenemos que pagar ahora los ahorradores la locura de los endeudados? Yo no elegí endeudarme, elegí esperar. ¿Por qué tengo que ver como mi ahorro pierde cada día valor?
En mi opinión, el BCE tiene un mandato muy claro y es el de controlar la inflación al 2% en Europa. Ahora mismo está por encima del 3% y por lo que vemos es posible que suba todavía más.
Europa no es Estados Unidos. Europa está teniendo problemas de contención de inflación y por tanto hay que actuar de inmediato. La estabilidad de precios es la mayor garantía para lograr la estabilidad económica a la larga. Si con ello se provoca un freno económico pues lo tendremos que asumir ya que el crecimiento de los últimos años fue basado en algo artificial. En una burbuja. No podemos estar constantemente retroalimentando las burbujas.
España se enfrenta probablemente a una grave crisis independientemente de lo que haga el BCE. La cascada de informes que cada vez son más negativos hace pensar en ello. El gobierno apunta al 3,1%, la comisión europea al 2,7%, las cajas de ahorro al 2,5% , el Santander un 2,4% y hoy acabamos de conocer que el Gobierno maneja informes de que solo lo haremos al 1,8%. Para rematar todo este aluvión de previsiones, el Comerzbank (banco alemán) no descarta que entremos en una recesión (crecimiento negativo).
Hemos entrado en un periodo de fortísima inestabilidad macroeconómica y de fuertes turbulencias. Las bolsas, que no son más que un termómetro económico de la actividad empresarial no hacen más que reflejarlo. Lo hicieron en Enero con el fuerte batacazo que se dieron y lo hacen ahora con la continua volatilidad causada por la incertidumbre moviéndose en horizontal.
Pero lejos de cifras, esto no es más que el reflejo de que el fortísimo anacronismo entre la macroeconomía de las grandes cifras y la microeconomía o economía de las familias. El crecimiento económico de los últimos años ha sido artificial y fruto de burbujas especulativas. No ha repercutido en el bienestar de las familias. Estamos igual o incluso peor que hace unos cuantos años cuando empezó el boom.¿Por qué seguir entonces intentando aguantar lo inaguantable? ¿Por qué salvar a un sector de la población atrapado en larguísimas hipotecas cuando tienes que sacrificar para ello al único sector que no se dejó llevar a la locura? ¿Por que seguir torturando al pequeño ahorrador?
Fuente: Blog burbuja inmobiliaria
26 de marzo de 2008
La compraventa de pisos se hunde en enero
El Instituto Nacional de Estadística ha publicado por primera vez su informe sobre transacciones y compraventa de viviendas, y en la situación que estamos no es raro que los datos sean desoladores. Pero estos datos han sorprendido a más de uno. La época en que se hablaba del aterrizaje suave es historia.
En enero de este año la compraventa de viviendas ha descendido un 27% respecto al año anterior, cosa que cuadra con el descenso de las hipotecas de un 25% en el mismo periodo. Este descenso es más abultado en el mercado de segunda mano (-35,6%) que en el de viviendas nuevas (-14,6%).
Las Comunidades Autónomas con menor número de transacciones por cada 100.000 habitantes son Galicia (113), seguidas de Madrid (124) y País Vasco (129). Para poder elaborar esta estadística el INE ha echado mano de datos proporcionados por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España (CORPME).
En fin, los datos confirman un descenso en la actividad, como van indicando todas las noticias que recibimos en este sector.
Fuente: ElPais
22 de marzo de 2008
Y las primeras victimas van cayendo
Hola, mi problema es el siguiente, tengo que hacer cargo de una hipoteca la cual está a medias con mi exnovia. Quiero deshacerme de la vivienda, pero la deuda pendiente supera el precio por el que podría vender. En cuestión son 157.000€ que hay de capital pendiente y ahora mismo según mercado esa vivienda podría venderse por unos 120.000€ como mucho. Necesito saber de qué forma podría deshacerme de ella o alguna salida. El banco me ha dado la "opción impago" para quedarse con la vivienda pero me penaliza con la cantidad de 40.000€, una locura. Estoy que no sé que hacer, porque voy a tener que pagar la casa a la fuerza y quedarme con ella. Decidme algo por favor, gracias.
http://www.inverforo.com/foro/vivienda/5045-obligado-pagar-hipoteca-ayuda-favor.html
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