25 de julio de 2009

10 razones para comprar?

Interesante debate en burbuja.info sobre 10 razones para comprar q son puro marketing para engañar a la gente, las 10 mentiras.

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Originalmente Escrito por animosa Ver Mensaje
1. EL VALOR EMPIEZA A CONVERGER CON EL PRECIO
El precio mínimo de los pisos nuevos es la hipoteca que han financiado la construcción de los pisos. No puede caer por debajo del precio de esa hipoteca, que es el precio de coste. No puede caer por debajo, porque los bancos asumirían esas perdidas (no hay garantía personal en el préstamo a promotores) y harán todo lo posible para impedirlo: alquiler con opción a compra, hipotecas al 100% a cualquier cliente, etc...
Deberemos comprar cuando el precio de los pisos no vaya a bajar más, ¿no?, o es que los bancos les gusta regalar milllones de euros para que todo el mundo pueda tener un piso en propiedad, ¿los bancos son ONGs o... tontos?, o ¿qué?
Claro que puede caer más. Se llama vender A PÉRDIDA. El error está en creer que si no venden no pasa nada. Incluso los bancos han pedido dinero a otros bancos, y tienen que pagar sus propios intereses. A veces la elección no está entre ganar o no ganar, sino entre perder algo o perder aún más.
Se puede optar por vender a pérdida cuando no hacerlo puede suponer una sangría de intereses mayor que la pérdida computada.
Por supuesto nadie hace una inversión a pérdida a posta. Pero me temo que los entrampados lo están no intencionalmente, sino porque se creyeron ellos mismos que podrían sacar tajada y se han quedado fuera de juego. El error ya quedó en el pasado. Ahora solo queda la elección entre lo malo y lo peor.

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2. MÁS CHOLLOS QUE EN 2005
Empieza a haber pisos chollos, que son pisos por debajo del precio del mercado, que no van a bajar más. Las condiciones para comprar son mejores que hace 4 años.
Además acceder a la VPO es mucho más fácil que en 2005, con más promociones de VPO disponibles a un precio mucho más atractivo que la vivienda libre, un 55% más baratas si hablamos de Madrid o del País Vasco.
Lo que llamas chollo, sigue siendo un precio anormalmente alto cuando se compara con los precios de costes reales de construcción. La burbuja absurda en que la gente llegó a pagar lo que se pedía y endeudarse por cantidades absurdamente grandes llevó a unos pagos completamente alejados de la realidad. Comparatívamente, el coste real de construcción de los pisos, cuando la demanda de materiales y el uso de suelo es racional, es muy inferior a lo que todavía hay en el mercado lo que indica que hay un gran margen de bajada.


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3. GRAN VARIEDAD PARA ELEGIR LA COMPRA
Ahora el comprador puede elegir sin agobios el piso que más le guste y a precios atractivos. Ahora la oferta es muy abundante y variada, con autenticos chollos en el mercado por calidad y precio. Las prisas no son buenas, pero esta situación no va a durar muchos años, por lo que es muy recomendable comprar si localizamos un piso chollo que nos guste, antes de que otro comprador avispado nos quite la ganga.
Los precios siguen siendo muy altos comparatívamente con los precios de construcción en circunstancias racionales. El riesgo de realizar una compra que se devalue en poco tiempo es muy grande.
Las "gangas" son una ilusión por comparación con precios aún más hinchados que los actuales, pero no implica que realmente sean "buenos" precios.


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4. FINANCIACIÓN CADA VEZ CON MEJORES CONDICIONES
Mucho se oye en los medios de comunicación sobre la sequía de créditos, que los bancos no dan hipotecas... probad a ir al banco y decirles que queréis comprar un piso embargado, que quereis uno de su cartera (Inmobiliaria Altamira del Banco Santander)... entonces todas las pegas y malas caras se convertirán en facilidades. Los bancos son ahora mismo las mayores inmobiliarias de España y por eso no financian a la competencia. Para la VPO las condiciones financieras son mejores que nunca, con el aval del 50% del gobierno, o el aval del 100% por algunos ayuntamientos. Ahora es posible incluso estar en paro y tener la hipoteca concedida, si se trata de VPO.
Eso lo único que indica es que existe una enorme cartera de viviendas "entrampadas" sin financiación.
De hecho, si hay alguna "ganga" vendrá precísamente de alguien que no pueda darte una buena financiación, pues tendrá menos compradores potenciales y les lleve a forzar un precio de venta mucho más bajo.
Todo esto lo que nos indica es que hay mucho margen para bajar precios.


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5. EL ALQUILER DURANTE MUCHO TIEMPO ES TIRAR EL DINERO, COMPRAR A LARGO PLAZO NO
El alquiler es algo temporal, incluso una ventaja para tiempos de crisis, en el que siendo joven te puedes independizar, cambiar de aires... pero en nuestra sociedad todo el mundo que va sentando la cabeza, forma una familia... compra un piso en propiedad. Si estás 10 años de alquiler por 500€ al mes, al cabo de una década has gastado 60.000€ con la sensación de haber tirado el dinero. Quien eligiera comprar, y no ha estado tirando el dinero, ya tiene pagados 10 años de hipoteca, 10 años menos para que el piso sea suyo.
Como se ha dicho hasta el aburrimiento, hipotecarse es alquilar dinero. Puedes alquilar dinero o alquilar una vivienda. Según en que momento cada una tiene sus ventajas e inconvenientes. Desde luego "alquilar NO es tirar el dinero" como no lo es "alquilar un coche". Es pagar un servicio, como lo es también el interés de una hipoteca que pagas en concepto de "servicio de préstamo".
Como también se ha demostrado con números, la balanza se inclina claramente por el alquiler cuando lo previsible es una bajada de precios. Y todo apunta a que seguiremos estando en una bajada de precios. Por sobreoferta por sobreconstrucción, por infrademanda por crísis económica, y por sobrecoste por inercia desmedida en inflado artificial de costes en construcción y márgenes de beneficio.

Aunque a mi me gusta esta respuesta:

Señorita, si usted pide una hipoteca a 10 años para pagar un piso de 120.000€, con un interés fijo del 5.5% terminará pagando 50.000€ de intereses, y con una cuota mensual de 1.400€. A efectos prácticos ha "tirado" usted 50.000€ mientras hacía un esfuerzo titático y obligatorio para pagar su jaula.

Si por contra usted paga 500€ de alquiler y ahorra 900€ al mes, al cabo de esos mismos años tendrá ahorrados 108.000€, muy cerca de los 120.000€ que le había costado su jaula. La diferencia real final son 12.000€. Podrá usted comprarse el piso a tocateja y sin haber sufrido jamás la presión de una hipoteca.

La diferencia es que mientras está de alquiler y un mes tiene que pagar el seguro del coche, o un viaje, o se queda unos meses en paro, o coge una baja... puede usted dejar de ahorrar los 900€, tirar de ahorros, cambiar de vecindario si consigue un trabajo mejor en otra ciudad, etc. Si está usted en su octavo año de hipoteca, y habiendo pagado ya 130.000€ de su piso se queda en paro o no le alcanza para la letra, correrá usted el riesgo de tener que malvender su propiedad para poder liquidar las deudas.


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6. ES UNA BUENA INVERSIÓN
Y ahora que están los burbujistas locos por comprar en 2011, resulta que, ¿es una mala inversión según nos quieren colar????, ¿si es una ruina asegurada por qué los quieren comprar?. Alquilar hasta la jubilación si es negocio seguro ¿no?, ¿por qué muchos propietarios prefieren alquilar sus pisos antes que venderlos?, ¿tal vez porque la vivienda nunca se va a regalar?
Hablaré por mí. Ahora no tengo interés en comprar una vivienda porque mi estilo de vida aún no está fijado a un lugar ni veo que lo vaya a estar en un corto espacio de tiempo, luego la compra no es una opción. Cuando lo sea, compraré si creo que es la opción más rentable o menos riesgosa. Ahora mismo, con la situación económica, es más arriesgado la compra (si dejas de pagar estás en un grave problema dada la incapacidad de vender en condiciones adecuadas para evitar el embargo. En alquiler, te buscas una vivienda más barata y ya está).
Y tampoco parece la más rentable dado que todo indica a que el precio seguirá bajando, ya que no hay ningún efecto suelo a la vista.

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7. CAMBIO DE CICLO ALCISTA
Un cambio de ciclo alcista es algo que existe, es real, no son ansias nuncabajistas ni nada parecido, ha pasado muchas veces a lo largo de la historia y ya lo tenemos cerca. Tenemos referente en la España de los años 50 y 60, donde la única posibilidad de tener un techo en la ciudad era alquilar, donde ser propietario era un lujo. Algunos van a creer en las bajadas eternas y aunque les parezca imposible, antes de que se den cuenta, se quedaran otra vez fuera del mercado por la subida de precios.
No hay ni un solo dato que indique un cambio, ni siquiera posibles argumentos razonables en los que apoyarse. Estamos en un momento de degradación económica. Incluso si no hubiera burbuja, (que la hay y enorme), lo normal es que el mercado de vivienda estuviera a la par que el mercado general que es de estancamiento. Aún peor, lo que se llama "ciclo alcista" debería ser tradicionalmente "ciclo de valor estable" con precios nominativos al alza por efecto inflación. El "ciclo alcista" de crecimiento por encima de la inflación no justificados en cambios en el coste de fabricación es en si mismo una burbuja, y ha sido una distorsión temporal que se ha producido en el mercado a causa de una distorsión en la percepción de la vivienda conocido como "la vivienda nunca baja".
¿Como seguir sosteniendo tan irracional argumento una vez que se ha comenzado a producir una corrección?
Las circunstancias actuales apuntan todos a la dirección contraria, pero si en algún momento se produce un nuevo "ciclo alcista" entendiendo ese como de "revalorización" deberíamos entender eso no como algo bueno, sino como un síntoma de nueva enfermedad de irracionalidad social.
Afortunadamente todo indica a que esa enfermedad va a remitir por muchos años y que el mantra de que "el piso siempre sube" va a dormir al menos una generación una vez que esta crísis toque fondo, porque aún queda mucho recorrido de bajada al margen de la opinión de la gente por las restricciones económinas, y una vez finalizado ese periodo, es muy probable que la corrección de precios sea tan severa que ese mantra quede maldito por bastante tiempo.


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8. LLEGAR A LOS 65 AÑOS VIVIENDO DE ALQUILER, DUELE
He oído en sueños algo de gente mayor viviendo de alquiler, algo de la renta antigua, algo del mobbing inmobiliario, no sé lo que es muy bien todavía, pero se me repite como una pesadilla y me parece que me voy a pensar mucho eso de vivir toda la vida de alquiler, por si las moscas. Creo que algunos reputados burbujistas, al igual que yo, todavía no se ha enterado muy bien de qué va eso (o a lo mejor sí se ha enterado....)
En este mundo hay gente que sabe hacer números y gente que no. La gente que no sabe hacer números puede ser tanto de alquiler como de compra. Hay gente que llegará a los 65 y si, afortunadamente, ha podido pagar la hipoteca por tantos años, apenas se habrá jubilado sin ningún otro respaldo por haberse hipotecado por tantos años.

Si sabes hacer cuentas y optas por una vida de alquiler hasta una edad tan avanzada DEBES haber ahorrado una cantidad significativa de dinero. Si no lo has hecho, en efecto estás en un grave problema. Pero es que debes haber despilfarrado el dinero, porque con el diferencial deberías haber tenido margen.

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9. DEMANDA EMBALSADA AL ACECHO
La demanda que está esperando a ver que pasa, los 6 millones de inmigrantes venidos a España, la explosión demográfica de los países desarrollados, los millones de treintañeros que viven en casa de sus padres, los otros tantos millones que viven en pisos compartidos, la salida al final del tunel de la crisis... Todo apunta a que todos esos millones de personas que no compraron por culpa de la burbuja inmobiliaria empiecen a comprar masivamente cuando la situacion económica y financiera mejore, hace pensar que la vivienda vuelva a subir de precio, sobre todo si se deja de construir mas pisos como esta empezando a pasar.
Los millones de inmigrantes no tienen dinero ni para pagar una vivienda de precio razonable, mucho menos a los precios actuales. La mayoría ha venido a hacer dinero y vivian de la construcción. Ahora muchos que no puede trabajar se irán y los que se queden tendrán que vivir en condiciones mucho más duras, lo que incluye compartir viviendas al límite de la capacidad.
Los que tengan dinero para pagar a precios actuales y cometan el error de comprar ahora, verán dentro de unos años que tomaron una opción errónea. Siendo un pequeño porcentaje de la demanda necesaria para cubrir la tremenda sobreoferta, y dado que hay mucho margen para construir mucho más barato (y mucho potencial constructor que, una vez liquidadas sus deudas, puede entrar a ese nuevo mercado mucho más barato, pero mercado y negocio al fin y al cabo) no hay razón para que los precios no sigan bajando.


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10. JURARÍA QUE LA BURBUJA YA HA ESTALLADO
Como ha pasado otras muchas veces a lo largo de la historia, la burbuja ha explotado, los precios se estan empezando a terminar de corregir, y no baraján más. Es tiempo de que toda la gente joven que quiera formar una familia o este formándola en un piso de alquiler, en casa de sus padres/suegros, etc... empiece a dar un paso al frente y comprar ahora que los precios se han ajustado, ahora que ya no son un abuso. En definitiva, ¿De verdad no necesitamos comprar un piso ahora?
Los precios adecuados de un mercado estable se deben calcular en funcion de los costes agregando por supuesto un porcentaje de beneficio acorde con la actividad. Aplicado a la construcción, hay un margen para bajada muy significativo. Mientras esté por encima sabremos que el precio está artificialmente alto.

Y cuando ya no lo esté, no significará que debamos comprar. Significará que en la decisión entre alquiler y compra, la burbuja ya no será un argumento para decartar definitivamente hacia el alquiler. Todos los argumentos seguirán en la balanza y cada uno debe tomar su decisión en base a su situación y espectativas.





Y el colofón final:

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10 razones para comprar hoy, 24 de Julio de 2009


1. EL VALOR EMPIEZA A CONVERGER CON EL PRECIO
Pues sí, empieza. Precisamente es ésa una razón muy fuerte para no comprar: si hasta tú, animosa, admites que "el valor empieza a converger con el precio", lo más sensato es esperar a que converja mucho más.


Buenas noches, foreros.

Reconozco que comencé a leer esta parida de animosa con el morboso ánimo de cachondearme de sus afirmaciones, pero me han bastado los primeros tres axiomas de su primer "argumento" -ya que su contundencia es anonadante- para verme obligado a dejar de leer, y pararme a reflexionar un rato.

Para que entiendan a donde voy, primero vamos a repasar los conceptos a los que me refiero, por lo que los dejo con nuestra especialista económica del foro.
Leanlo de nuevo, que es demoledor:

Cita:
El precio mínimo de los pisos nuevos es la hipoteca que han financiado la construcción de los pisos.
(Risas)

Cita:
No puede caer por debajo del precio de esa hipoteca, que es el precio de coste.
(carcajadas)

Bueno, bueno. Basta de cachondeo. Analicemos tales postulados. El primero dice (basta de risas, dije): "El precio mínimo de los pisos nuevos es la hipoteca que han financiado la construcción de los pisos."

Tal vez ustedes no terminen de comprender este concepto, ya que cualquier noción de economía elemental la contradice. Sin embargo, como dato sociológico es muy interesante, ya que sintetiza con maestría como imagina y actúa en la economía el españolito medio: desvinculada de los costes de producción, y ajena por completo a la competitividad, lo que evidencia un manifiesto desprecio por la productividad. Y lo peor de todo: una ignorancia económica y financiera voluntaria y obcecada, que deja vislumbrar el tamaño de la factura que vamos a pagar.

Es decir, si yo produzco carísimo (porque compro carísimo los insumos, pago untamientos a diestra y siniestra, y, en definitiva, soy un incompetente) no tiene ninguna importancia: el precio es éste, y me lo pagan por cojones.

No solo es así, sino que no puede ser de otra manera:

Cita:
No puede caer por debajo del precio de esa hipoteca, que es el precio de coste.
Fíjense bien lo que dice animosa: el precio de coste no es algo que tenga que ver con ningún fundamental, ni con el coste de producción: es el monto por el que el productor se ha empufado, que puede ser cualquiera, y en el que bien podrían estar incluídos el cayenne, las tetas de la parienta y el crucero al Caribe.

Ustedes, como tipos medianamente serios que son, se siguen riendo de semejante dislate, pero hacen mal. Deberían prestar atención, porque en estas dos frases que he citado, animosa hace, sin pretenderlo, una diagnosis magistral de cómo funciona España, y la utilidad de todo diagnóstico es doble: en primer lugar, conocer la etiología de la dolencia, y en segundo, proporcionar un tratamiento.

Vayamos a lo primero, que es identificar los agentes que han creado semejante mentalidad: es fácil. Básicamente, se trata de la combinación de dos factores suficientes para crear un cóctel explosivo. En primer lugar, el acceso a una enorme liquidez monetaria -y por lo tanto crédito barato-; y en segundo lugar, una tradición económica rentista y no productivista -validada, como es lógico, por un sistema recaudatorio basado en el consumo-.
Conclusión obvia: los recursos serán dilapidados hasta consumirlos, luego dios proveerá.

Ahora bien, ¿cómo es posible que en España se haya generalizado esta mentalidad el reino del revés, es decir la creencia que el precio de los productos no se corresponde con los costes de producción ajustados, sino de la deuda tomada por quién los produce-, que es exactamente lo contrario a cualquier criterio económico normal?

La respuesta aparece clara en cuanto nos detenemos en el tipo de actividades dominantes: los dos motores económicos principales españoles (construcción y turismo) son industrias que comparten características similares: son económicamente inmuebles -es decir, están fijadas a un sitio concreto y los productos no pueden deslocalizarse-, requieren de flujos de capital de gran escala (por lo que son actividades altamente favorables al blanqueo de capitales, además, cosa que además aumenta exponencialmente en tiempos de exceso de liquidez), y generan mercados cautivos.

Pero la característica dominante más importante, es que el activo fundamental de ambas actividades es suelo. Ésta es la característica decisiva de la economía española, ya que permite explotar el activo sin tener que competir con agentes externos (actividad no deslocalizable), y que además produce un mercado necesariamente local (cautivo).

En otras palabras, yo pongo el precio que me sale de los cojones, y si no te gusta, ahí tienes la puerta: no es que yo tenga que producir eficientemente, sino que tú me tienes que pagar las deudas que yo he contraído y los costes que he pagado, aunque sean absurdos.

Eso es lo que está diciendo animosa, y eso es lo que cree el 90% de este país.
Tal cosa, por un lado explica porqué las exportaciones españolas son cada vez menores y la balanza comercial escandalosamente deficitaria (entrar en el mercado internacional requiere inevitablemente competir, ser eficientes y tener unos costes de producción muy controlados); y esto nos lleva a la conclusión, inevitable y sombría, de la magnitud del hostiazo que nos espera.

En fin, no renieguen tanto de los hilos de animosa y de quienes los aplauden. Son un termómetro invalorable para medir cómo están las cosas, y nos permite seguir calibrando la dimensión de lo que va a ocurrir en este país con bastante precisión, y con la suficiente antelación como para salvar algunos trastos.

Buenas noches y buena suerte.

1 comentario:

Wakanover & Robster dijo...

Felicidades por una disección de la situación económica española tan aguda y acertada.

El problema no radica en el mercado inmobiliario, ni en las entidades crediticias (acusarles de ausencia de valores es como quejarse de que un piloto de rallys corre mucho en las etapas)si no EN LA PROPIA MENTALIDAD de los españoles, que en la vida y en los negocios, lejos de ser rigurosos y esforzarse por crear valor, buscan dar el pelotazo y vivir del cuento el resto de sus días.

Un saludo.
www.wakanover.blogspot.com