El «boom» del sector inmobiliario ha llegado a su fin. La subida de los precios de la vivienda se ralentiza e incluso hay expertos que auguran una congelación y hasta caídas el próximo año. La construcción de nuevos inmuebles se frena y la demanda de casas, en un entorno de subida de tipos de interés y de elevados precios, también se reduce.
Y ante esta situación son varias las preguntas que surgen. ¿Hay un parón inmobiliario o se trata sólo de un ajuste? ¿La economía española será capaz de compensar con otras actividades la caída en la construcción o afrontará una fuerte desaceleración del crecimiento e incluso una recesión? ¿Y que ocurrirá con el empleo? ¿Y las endeudadas familias, soportarán la subida de tipos?
ABC ha tratado de dar respuestas a estas preguntas consultando a los principales servicios de estudios de entidades financieras y organismos e institutos económicos españoles. Caixa Catalunya prevé una desaceleración del sector de la construcción, pero para el jefe del servicio de estudios de esta entidad financiera, Xavier Segura, no se trata de una mala noticia para la economía española. El elevado incremento de precios y la fuerte expansión de la construcción de vivienda nueva que se ha venido registrando en los últimos años en España es, a su juicio, insostenible, por lo que el escenario más favorable es el de una progresiva desaceleración, de modo que los incrementos de precios se acerquen a tasas más razonables y acordes con la inflación. Su previsión es que se incrementen este año en torno al 7% y en ejercicios sucesivos alrededor del IPC.
Según los estudios de esta institución financiera, hay una base demográfica potente en España, tanto por la inmigración como por las nuevas situaciones familiares, que provocan un fuerte incremento del número de hogares que necesitan vivienda. Por tanto, hay una demanda solvente.
Respecto a la subida de los tipos de interés, Segura afirma que aunque el precio del dinero se ha incrementado, continúa en unos niveles bajos. En su opinión el BCE podría subir de nuevo los tipos, hasta el 4,25%, una tasa que el Euribor ya ha alcanzado. A su juicio, por tanto, la clave no está en los tipos sino en el mercado laboral. Si se mantiene el empleo, los españoles podrán seguir pagando sus hipotecas.
La combinación de todos estos elementos se traducirá, según el jefe del servicio de estudios de Caixa Catalunya, en una desaceleración del crecimiento económico, que podría situarse en el 3,7% este año. A cambio, la composición de este crecimiento sería más equilibrada. El menor tirón de la construcción se supliría, en parte, por un mejor comportamiento de las exportaciones, amparadas por la recuperación de la economía alemana.
Desde el Instituto de Estudios Económicos (IEE) se vaticina también una desaceleración del crecimiento del sector inmobiliario, pero no un hundimiento significativo. Su director general, Juan Iranzo, apunta que si bien es cierto que este menor ritmo de la construcción podría liberar entre 150.000 y 180.000 empleos, éstos podrán ser absorbidos por el sector servicios. El empleo es la clave para que las endeudadas familias españolas sigan pagando sus créditos. Si se sigue creando empleo no habrá problema para absorber una subida de tipos de interés que no podrá llegar mucho más allá, según Iranzo. «No veo el Euribor por encima del 4,5% (ahora está en el 4,422%)», asegura. Las previsiones del Instituto son que la economía española crezca este año un 3,5%.
La industria tomará el relevo
El Consejo Superior de Cámaras de Comercio augura, asimismo, una suave desaceleración del sector de la construcción en un entorno de subida de tipos de interés y de elevados precios de la vivienda. Manuel Valero, analista del servicio de estudios del Consejo, explica que es lógico que se produzca una desaceleración teniendo en cuenta, además, la previsible reducción del ritmo de creación de empleo, que podría aumentar este año un 2%. No obstante, Valero asegura que la vivienda residencial supone sólo el 35% del sector de la construcción, con lo que la menor demanda de casas puede compensarse con otro tipos de obras.
En todo caso, el Consejo Superior de Cámaras prevé que la industria tome el relevo de la construcción, como motor del crecimiento económico español, lo que permitirá, aumentar la productividad, ya que este último sector es menos intensivo en mano de obra. En opinión de Manuel Valero, los servicios podrían absorber parte de la mano de obra que quede liberada por la menor construcción de viviendas, aunque reconoce que es probable que la desaceleración de la construcción se traduzca en un aumento del número de inmigrantes inscritos en el paro.
El Servicio de Estudios de La Caixa, por su parte, prevé que el PIB español crezca un 3,7% en 2007, un escenario que es totalmente coherente con los signos de moderación que estamos observando en el mercado inmobiliario. Jordi Gual, director del servicio de estudios de esta entidad, asegura que la desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda, que en el primer trimestre de 2007 se redujo al 7,2% interanual, cerca de cinco puntos por debajo de hace un año, no sólo es la esperada sino que también es bienvenida pues disminuye la probabilidad de un ajuste brusco más adelante. «Prevemos que esta moderación continúe y que el crecimiento del precio de la vivienda sea el año que viene similar a la inflación. Esta moderación en los precios, en combinación con la estabilización del Euribor en torno al nivel actual (4,4%), se mantendrá estable, e incluso puede hacer disminuir ligeramente el esfuerzo financiero necesario para la compra de una vivienda, que se encuentra en la actualidad en niveles similares a los de hace una década», señala.
Escasa subida de tipos
Esto, en un contexto de crecimiento demográfico y de empleo, continuará apoyando la demanda de vivienda, a juicio de La Caixa. Aunque prevemos que el Banco Central Europeo aumentará los tipos de interés medio punto más antes de final de año, el Euribor a 1 año ya descuenta esa subida y, por lo tanto, el recorrido al alza de los tipos que más afectan a los hogares españoles es escaso.
Una de las claves de su optimismo en las perspectivas económicas de España radica en el dinamismo que observan en la industria y en la inversión en bienes de equipo. «La inversión en bienes de equipo, que creció un 12% en el primer trimestre de 2007, ya aporta casi cuatro veces más al crecimiento del PIB que la inversión en vivienda. El tirón de la industria y el sector exportador, con la ayuda de una Unión Europea que vuelve a crecer a un ritmo saludable, mantendrá un ritmo alto en el crecimiento del PIB y en la creación de empleo; también contribuirá a contener el déficit exterior y aumentar la productividad de nuestra economía. Por otra parte, el fuerte ritmo de inversión en infraestructuras continuará apoyando el crecimiento en la construcción», señala Gual, que prevé que la gradual desaceleración en el ritmo de construcción de viviendas se compense con el crecimiento de la demanda exterior y de la inversión no residencial.
«A medio plazo, el crecimiento será algo menor que en los últimos años pero, por otra parte, también será más equilibrado y, por lo tanto, más sostenible. La ralentización del sector de la construcción es un aspecto fundamental de esta transición hacia un crecimiento de mayor calidad», concluye.
Desde el Círculo de Empresarios, María Jesús Valdemoros, directora del Servicio de Economía Cuantitativa, apunta que durante las últimas semanas, algunos indicadores relacionados con el sector sugieren que estamos frente a una cierta desaceleración de la actividad inmobiliaria, que podría mermar los actuales niveles de crecimiento de que disfruta nuestra economía (4,1% de crecimiento para el primer trimestre de 2007). Pero si comparamos la actual fase de expansión inmobiliaria con la que antecedió a la «crisis» de inicios de los 90, las conclusiones que cabe extraer son bien distintas.
Ajuste gradual
Varios elementos diferenciales —crecimiento económico, creación de empleo, aumento de la población, inversión extranjera, favorables condiciones financieras... — son los que han hecho crecer la demanda de la vivienda a ritmos notables desde finales de los 90, explica Valdemoros. La respuesta de la oferta ha sido vigorosa y las viviendas construidas año tras año han reflejado un enorme dinamismo. Si bien los precios reales de los inmuebles han crecido más que hace 15 ó 20 años, ha sucedido lo contrario con el indicador de esfuerzo para la adquisición de vivienda.
Todos estos elementos sugieren, a juicio de esta economista del Círculo de Empresarios, que «el aterrizaje del sector inmobiliario podría ser más suave que el del periodo 1990-93». Las condiciones financieras fueron entonces mucho más restrictivas y empeoraron los niveles de esfuerzo y accesibilidad a la vivienda. El ajuste que probablemente observaremos en el mercado inmobiliario será gradual y los precios se ajustarán de forma progresiva.
Algunas señales apuntan en esa dirección. Así, el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España destaca ciertos signos de desaceleración en la financiación a hogares para la adquisición de la vivienda, propiciada por la subida de tipos. Es cierto que el FMI ha llamado la atención a este mismo respecto, señalando que el gran volumen de hipotecas a tipo variable acumuladas por las familias españolas podría frenar el consumo ante nuevas subidas de tipos, lo que ralentizaría el crecimiento económico. En cualquier caso, el ajuste parece estar produciéndose paulatinamente, de modo que sólo un fuerte empeoramiento de las expectativas se antoja capaz de complicar la situación, concluye.
Para el BBVA según apunta su último informe de «Situación Inmobiliaria», nos encontramos en una etapa de ajuste gradual y ordenado del sector inmobiliario. Las subidas de precios se moderan y la demanda también. El riesgo está, según se apuntaba en ese informe, en que la construcción de nuevas viviendas no se reduzca y la oferta, por tanto, se mantenga. Eso sí podría producir una sobreoferta, pero no parece ser el escenario más probable.
Desfase demanda-construcción
A este posible desfase entre la desaceleración de la demanda y la construcción de viviendas nuevas se ha referido también recientemente el presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, quién ha apuntado incluso a una contracción en el sector de la construcción. Quintás, que ha augurado un estancamiento de los precios de la vivienda en 2008, cree que «los tiempos que vienen van a ser más duros» para las cajas, que ya han empezado a notar un repunte de la morosidad por la subida de tipos de interés.
Desde la Asociación Española de Banca (AEB), Federico Prades asegura que dentro del ciclo expansivo más largo de nuestra historia reciente, la contribución de la construcción al crecimiento y a la creación de empleo ha sido de una enorme importancia. En los últimos cinco años se han construido cerca de 3,5 millones de nuevas viviendas, se ha aportado casi un 30% del crecimiento del PIB y se han generado 650.000 puestos de trabajo. Esto ha sido posible por factores demográficos como el incremento de la población; el descenso de los tipos de interés; la ampliación de nuevos instrumentos y fórmulas de financiación, la inversión por parte de no residentes. Estas tendencias, apunta el asesor económico de la AEB, no son indefinidamente extensibles y, aunque más tarde de lo esperado, el mercado muestra recientemente síntomas de una flexión. En este sentido, se advierte una desaceleración en el aumento del precio de la vivienda y una moderación en el avance del crédito hipotecario, que todavía sigue siendo elevado.
En cuanto a las perspectivas para el presente y el próximo año, Prades apunta que es muy probable un ajuste tanto en precios como en volumen. La tendencia al alza en curso de los tipos de interés, el elevado volumen de endeudamiento y la menor presión demográfica son las principales razones.
La mayor parte de los análisis apuntan hacia un menor avance del número de viviendas iniciadas —desde las 700.000 registradas el pasado año hacia las 400 ó 500.000. Los precios de la vivienda tenderán estabilizarse o incluso podrían registrar un ligero descenso.
Finalmente, con cierto desfase, la ralentización de la actividad en el sector se traducirá en una menor contribución tanto al crecimiento del PIB —que se limitaría a algo menos de medio punto porcentual, frente al punto que ha aportado en los últimos cinco años— como a la creación de empleo —en torno a los 80.000 en lugar de los 150.000 registrados en media anual en el último lustro.
No obstante, hay razones para pensar que el ajuste será gradual sin llegar a un «colapso» del sector. Por una parte, dentro de la Unión Monetaria, la subida de los tipos será moderada y por lo tanto asumible.Por otra, aunque en tasas más reducidas, el crecimiento económico, la creación de empleo, el incremento de la población y de los hogares, y la inversión por no residentes seguirán siendo sostenidos. El ajuste esperado se realizará más en términos de volumen que de precios.
Para la patronal bancaria, el impacto de esta ralentización sobre las entidades financieras será moderado en la medida que los riesgos de un aumento significativo de la morosidad son muy limitados y que la cuota de negocio destinado al crédito hipotecario.
Fuente: http://www.abc.es/20070527/economia-economia/construccion-dejara-motor-crecimiento_200705270906.html
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