Los expertos no creen en un aterrizaje forzoso en la vivienda que ponga en dificultades al Ibex
José Manuel Garayoa
La vivienda en España ha subido en España un 180% y una corrección del 30% no será un desastre
Cada año se crean unos 500.000 hogares nuevos, lo que da un soporte a la actividad del sector
El sector inmobiliario y constructor se está preparando para reducir velocidad a marchas forzadas en España. El ajuste ha comenzado y se reflejará antes en el número de viviendas construidas o volúmenes que en los precios, según el patrón conocido en anteriores ciclos bajistas.
Hasta ahora, una casa de nueva construcción se tardaba entre 15 y 20 días en venderla. Ahora se tarda unos 3 meses. La demanda potencial para compra inmediata de vivienda nueva ha caído un 60%, según fuentes constructoras.
Además, en los precios ya se observa también un deterioro. Antes, no había diferencia entre el precio de oferta y el que se firmaba ante notario. Ahora, el precio de remate ha bajado entre un 8 y un 15%, según las mismas fuentes.
En el sur de España, un apartamento en la costa de dos habitaciones y baño que hace dos años costaba 155.000 euros, ahora se puede conseguir por 135.000 euros, lo que significa una depreciación del 13%, señalan agentes inmobiliarios británicos.
Estos datos están llegando a bolsa suscitando preguntas. ¿La crisis en el el Ibex de hace dos semanas de los valores inmobiliarios anticipa una tormenta en el sector real? Y si es así, ¿de qué intensidad? Y también: ¿un ajuste brusco en la edificación podría formar una segunda ola sobre el Ibex con los efectos propios de un tsunami?
Ángel Laborda, economista jefe de la Fundación de las Cajas de Ahorros (FUNCAS), matiza el significado del aviso bursátil. "Hay, ciertamente, una relación entre bolsa y mercado de bienes reales, pero en este caso lo que ante todo ha reflejado la primera ha sido el final del boom inmobiliario como motor del crecimiento de la economía española".
En su opinión, en adelante la vivienda dejará de jugar el papel central que ha tenido en los últimos siete años, "pero eso no significa ni mucho menos que vaya a haber un estallido brutal del sector inmobiliario", agrega.
Para la banca, que se ha desprendido de sus participaciones en el sector, o para los fondos extranjeros que se están yendo hacia la Europa del Este, la consigna está clara: stop por una buena temporada.
Entre otras cosas, porque los tipos de interés, que una vez jugaron a su favor, ahora que están subiendo pueden jugar en contra. Lo mismo que está a punto de ocurrir en Irlanda y Francia.
El comisario europeo de Asuntos Económicos, Joaquín Almunia, ha dicho que la existencia de un ajuste "gradual" en el precio de la vivienda en España "es positivo" y no implicará ninguna crisis en este sector.
Según explicó en Madrid, el crecimiento de la inversión en construcción es ya menor que la de bienes de equipo., lo que puede dar un indicio de la magnitud de su caída.
Cifras bajaradas por el Banco de España y el semanario The Economist sitúan la sobrevaloración de las viviendas en torno al 30%. Esta magnitud y su posible corrección no producen una gran alarma: el precio de los pisos en España ha subido un 180% en siete años. Que caigan un 30% es hasta normal.
"Un orden de magnitud del 20-30% representa tan sólo una pequeña burbuja", señala Ángel Laborda. "Es además manejable dado que no se trata de un sector que se comporta con la misma volatilidad de la bolsa, donde las correcciones se producen más rapidamente",
Y lo explica: "Menos de un 25% de las viviendas que se compran son para especular. Lo normal es que la gente adquiera un piso para usarlo. Si un propietario lee que su piso ya no va subir más o incluso que ha bajado pensará que es un poco menos rico que antes pero no por ello lo va a poner a la venta".
Durante los años del boom se han construido en España entre 700.000 y 800.000 viviendas anuales. Ese ritmo es insostenible, pero eso no significa tampoco que el mercado vaya a hundirse. En España se crean al año unos 500.000 hogares nuevos, que aunque no se traduzca mecánicamente en demanda efectiva, un soporte sostenido al sector, según los expertos.
Su menor actividad puede empezar a visualizarse en 2008, ya que como señala Ángel Laborda, "las grúas van a a seguir ahí ya que las las obras que hay hoy en marcha son los proyectos de 2006" Y su impacto puede ser un punto menos de PIB en los próximos tres o cuatro años, agrega.
Para José Óscar Leiva, director regional de Finantia y experto en el sector inmobiliario, "ahora estamos en una fase que cabe calificar de saturación, pero dentro de un par de años podemos entrar en una fase de corrección. Ahí sí veremos bajar los precios".
Entretanto, el experto José Manuel Naredo juzga que el estrechamiento del mercado se verá principalmente en "su menor liquidez. Quien quiera vender un piso tendrá que aceptar lo que le den, no lo que pida." Pero ese riesgo para el vendedor no es necesariamente un panorama inquietante para la bolsa.
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